Варианты реструктуризации ипотечных займов
Многие эксперты отмечают, что 2010 год имеет неплохие шансы стать годом окончания кризиса и начала подъема экономики. Аналогичного мнения придерживается руководство АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека». По их мнению, подтверждением тому служит улучшение качества кредитного портфеля, причем это применимо ко всему рынку.
Действительно, если положительная динамика наблюдается в сфере ипотечного кредитования, которое в результате экономического кризиса, по словам Сагындыка Кусаинова, президента БТА Ипотека, понесло двойные потери, так как находится в эпицентре двух наиболее пострадавших сегментов рынка – кредитования и недвижимости, то есть надежда на возврат к докризисному уровню проблемного портфеля в целом по рынку.
«По итогам 2009 года мы смогли переломить тенденцию ухудшения портфеля и снизили его размер на 4% с середины года, достигнув уровня 18%», – поясняет г-н Кусаинов. Несмотря на убыток, понесенный компанией в минувшем году в размере 4,7 млрд. тенге, в БТА Ипотека отмечают, что все обязательства перед инвесторами и кредиторами были выполнены в полной мере и в срок, и реструктуризации своих задолженностей здесь не проводили. При этом уровень сформированной провизии сложился в районе 7,5 млрд. тенге. В 2010 году в компании планируют снизить долю проблемных кредитов до 12-13%.
Если улучшение качества кредитного портфеля в будущем будет в большей степени зависеть от макроэкономических показателей и затухания кризисных явлений на рынке, то нынешнее достижение в БТА Ипотека связывают с активной работой по реструктуризации ипотечных займов своих клиентов.
Только за 2009 год здесь было предоставлено свыше 2000 отсрочек по ипотечным займам на общую сумму около 19 млрд. тенге, кроме того, была отменена пеня по кредитам в размере более 5 млрд. тенге. Однако понятно, что инструменты реструктуризации займов, такие как предоставление отсрочек, пролонгация сроков кредитования, отмена пени и т.д. помогают не всем проблемным заемщикам в возврате к нормальному графику погашения займа. Возможным решением ситуации с жильем для «ипотечников», которые не имеют возможности обслуживать свой кредит, может стать аренда залоговой недвижимости.
Как пояснили в компании, условия льготной аренды предусматривают проживание заемщика в недвижимости, которая находится на балансе компании в течение 11 месяцев, с внесением арендной платы в размере 50% от рыночной арендной стоимости аналогичного жилья. По истечении указанного срока клиент сможет выкупить эту недвижимость по балансовой стоимости, оформив кредит или за наличные. По этой программе в компании на данный момент сдано около 70 квартир. Многие игроки кредитного рынка уже заявляли о перспективности рынка аренды в целом и аренды залоговой недвижимости в частности. Кроме того, в 2010 году стоит ожидать и предложений по льготным вариантам проживания в арендном жилье со стороны государства.
Отдельное внимание в ходе пресс-конференции было уделено так называемому социальному фонду недвижимости, созданному в БТА Ипотека в конце 2009 года. По словам руководства, такая практика принята во всем мире, и в 2010 году компания намерена активно работать в указанном направлении тоже. В этот фонд предусмотрено передать не менее 5% недвижимости, находящейся на балансе компании.
Как рассказал президент компании, «в случае, когда ипотечный жилищный заем проблемного заемщика обеспечен единственным жильем, а платежеспособность оценивается как критическая, мы можем предложить ему воспользоваться социальным фондом». Он предусматривает бесплатное проживание в жилье сроком 18 месяцев. Данный продукт может быть применим для таких категорий граждан, как семьи, имеющие в составе инвалидов I и II группы; семьи, потерявшие кормильца; многодетные семьи, имеющие 4 и более несовершеннолетних детей.
Что касается прогнозов по рынку ипотеки и рынку недвижимости на 2010 год, г-н Кусаинов отметил, что в компании предполагают сезонное снижение цен на недвижимость до весны текущего года и дальнейший их рост с середины года. В результате показатели сентября-октября 2010 года достигнут уровня аналогичного периода 2009 года. По поводу выдачи новых ипотечных займов в целом по рынку, по мнению руководителя БТА Ипотеки, стоит рассчитывать, что объем, сформировавшийся за 2009 год, несколько увеличится в 2010 году. При этом данный рост не превысит диапазона 10-15% в ближайшие два года.
