1. Главные новости
›
2. Недвижимость

Как развить рынок жилищного кредитования?

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» объявило о размещении купонных облигаций на Казахстанской фондовой бирже (KASE). На первом этапе на свободном рынке реализованы ценные бумаги банка на сумму 20 млрд тенге. Второе размещение в том же объеме планируется в сентябре-октябре этого года. Об этом рассказала корреспонденту «Капитал.kz» на встрече с институциональными инвесторами заместитель председатель правления ЖССБ Алия Айдарбекова.

«Мы зарегистрировали первую облигационную программу в размере 100 млрд тенге. Объем первого выпуска в рамках данной программы составляет 40 млрд тенге. Объем облигаций, которые мы разместили 17 июля, составляет 20 млрд тенге», – пояснила Алия Айдарбекова.

Это семилетние облигации с периодичностью выплат по купону два раза в год, которые должны быть интересными инвесторам с точки зрения соотношения рисков, длины размещения и доходности.

Для того чтобы дать держателям облигаций уверенность в надежности их инвестиций, спикер рассказала о регулировании, финансовых показателях ЖССБ и о том, как он планирует использовать привлеченное фондирование.

На сегодняшний день банк работает в уникальном правовом поле, поскольку регулируется несколькими законодательными актами: Законом «Об акционерных обществах», так как единственным держателем акций ЖССБ является холдинг «Байтерек», Законом «О банках», потому что, подобно БВУ, имеет лицензию на все виды банковской деятельности, выполняет все пруденциальные нормативы и находится под надзором Национального банка РК. Также ЖССБ является частью холдинга «Байтерек» и регулируется в качестве квазигоскомпании. Соответственно, имеет много ограничений с точки зрения формирования своих расходов.

«Все виды деятельности, которые мы хотим начинать, должны соответствовать третьему закону, который действует в РК уже 16 лет, – это Закон «О жилищно-строительных сбережениях». Учитывая перечисленное, мы считаем, что наш опыт уникален и, как показывают четыре последних года, очень результативен», – сказала заместитель председателя правления.

За 16 лет работы банка около 200 тыс. казахстанцев смогли с его помощью отметить новоселье. На сегодняшний день в системе ЖССБ насчитывается более 1,4 млн вкладчиков с общей суммой депозитов в 692 млрд тенге. Если учитывать, что в Казахстане более 9 млн экономически активного населения, то фактически более 15% из них – участники системы жилстройсбережений. При этом жилищно-накопительная система считается состоявшейся и финансово устойчивой, когда в ней участвуют более 20% экономически активного населения, то есть каждый пятый взрослый человек в стране, заметила она.

«Мы рассчитываем, что достигнем этого показателя к 2023 году, ведь последние 4 года мы являемся активным игроком рынка улучшения жилищных условий. Я не говорю слово «ипотека», потому что наш продукт – это все же не классическая ипотека. С начала года мы выдали 23,6 тыс. займов на сумму 253 млрд тенге. Больше 40% ипотечных заемщиков в стране – это наши заемщики, в целом 32% тенговых депозитов со сроком более одного года приходятся на «Жилстройсбербанк», – озвучила Алия Айдарбекова.

В 2018 году руководство банка поставило задачу сделать ЖССБ активным игроком рынка жилищного строительства, поэтому была доработана и усовершенствована программа «Свой дом», в рамках которой фининститут работает с застройщиками, и специально для него компании строят квартиры с льготными ценами. Благодаря чему банк порядка половины займов выдает на приобретение жилья на первичном рынке. Последние 12 лет банк активно работает по госпрограммам, таким как «Доступное жилье-2020», «Программа развития регионов до 2020 года», «Нурлы жер», «Нурлы жол». По всем госпрограммам ЖССБ выдал более 60 тыс. займов. По большей части это казахстанцы, которые относятся к социально уязвимым слоям населения.

По данным Первого кредитного бюро, в Казахстане порядка 260 тыс. действующих заемщиков, которые имеют ипотеку в БВУ. На балансе ЖССБ находится порядка 140 тыс. заемщиков, то есть фактически больше 50% заемщиков страны. Эта динамика обусловлена тем, что средний размер кредита в ЖССБ достаточно небольшой, а портфель имеет диверсификацию, сильную региональную структуру – фактически банк кредитует покупку жилья в районных центрах и моногородах.

«Активное кредитование является лучшей рекламой для банка, ведь каждый казахстанец, в семье которого состоялось новоселье, рассказывает об этом друзьям, родственникам, коллегам», – рассказала Айдарбекова.

Банк находится на втором месте по размеру собственного капитала среди 28 банков страны и на 8 месте по размеру активов. Сейчас он сформировал большой портфель ценных бумаг, его объем составляет 314 млрд тенге, доходность по нему достигает 8,68%. ЖССБ имеет очень консервативную инвестиционную политику и не размещает средства на депозитах комбанков, следовательно, вкладчики защищены от любых дефолтов. Кроме того, он делает регулярные взносы в Казахстанский фонд гарантирования депозитов по всему своему депозитному портфелю, поэтому средства вкладчиков полностью защищены. Поскольку банк имеет лицензию на открытие текущих счетов и является самым надежным в системе, то некоторые юрлица хранят свои средства на текущих счетах, открытых в ЖССБ – этот портфель составляет порядка 60 млрд тенге.

Одним из важных показателей успешной работы банка является уровень NPL, который является самым низким в системе и составляет 0,18%.

«Что меня радует, у нас есть несколько филиалов в регионах, где нет ни одного проблемного заемщика, или есть заемщики, которые и после выхода на просрочку более 90 дней справляются и продолжают выплачивать кредит. Этот показатель является одним из основных, на который обращают особое внимание международные рейтинговые агентства, и сегодня у нас один из самых высоких рейтингов среди БВУ на уровне странового от Moody's («Ваа3») и на один уровень ниже от Fitch Ratings («ВBB-»), прогнозы по рейтингам стабильные. Считаю, что это очень важные показатели для инвесторов, – делится Алия Айдарбекова.

За 6 месяцев этого года депозитная база выросла на 10,9%, кредитный портфель – на 22,7%. Зафиксирован высокий спрос на все виды продуктов: в день ЖССБ получает до 350 кредитных заявок по всей республике.

«Дело в том, что в результате инфляционного таргетирования, которое было введено в 2015 году, цены на недвижимость в Казахстане стали фиксироваться в нацвалюте, перестали расти и начали коррелироваться с ростом доходов населения. В результате спрос на жилищные займы вырос», – пояснила Айдарбекова.

Она отметила, что у банка вполне понятная и логичная схема работы: «клиенты финансируют себя сами». И прежде чем получить кредит, заемщик не менее трех лет должен побыть вкладчиком, накапливая на счете половину стоимости жилья. На сумму его вклада банк начисляет 2% годовых, а государство добавляет еще 20%. Когда все условия выполнены, ЖССБ предоставляет заем на покупку жилья под 3,5-5% годовых.

Если же клиент банка намерен получить заем до накопления 50% от стоимости жилья, это так называемые «быстрые клиенты», которые не хотят ждать, пока накопится нужный первоначальный взнос, то банк может выдать такой кредит, но он не имеет права использовать на этот вид займа депозитный портфель.

«Банк может выдавать кредиты при минимальном первоначальном взносе в 20% по программе «Свой дом» – это так называемые предварительные займы, но он не имеет права делать это за счет депозитного портфеля вкладчиков. Для этого мы должны привлекать ресурсы, поэтому мы решили выйти на открытый рынок, чтобы за счет привлеченных средств выдавать такие предварительные займы», – заключила Алия Айдарбекова.