Сохранится ли рост цен на жилье в 2026 году

Автор: старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов  

В 2025 году рынок недвижимости Казахстана демонстрировал устойчивый рост цен практически во всех сегментах. Цена одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках выросла на 15,7% г/г и 14,6% г/г соответственно. Данный рост обусловлен изменениями в регулировании рынка, ожидаемым повышением НДС, значительными выплатами из ЕНПФ на улучшение жилищных условий (рост на 83% г/г) и ростом инфляции. Основными городами, показавшими стремительный рост в первичном сегменте, стали Конаев и Павлодар, где благодаря значительному росту в декабре цены на «первичку» выросли на 22,9% г/г. На вторичном рынке жилья лидирует Алматы с ростом в 25,4% г/г, тогда как в Конаеве цены остались на прошлогоднем уровне. Стоимость аренды к концу года смогла опередить динамику инфляции, подорожав на 13,1% г/г. В целом рост цен в 2025 году по сравнению с 2024 годом значительно ускорился, особенно на первичном и вторичном рынках, где годовой рост ускорился в 5 и 3,5 раза соответственно.

Мы считаем, что в текущем году рынок останется в зоне роста, но демонстрируя более умеренную динамику. Спрос на жилье также замедлит свой рост, что будет вызвано налоговыми изменениями, ужесточением условий по ипотеке и изменением порогов минимальной достаточности в ЕНПФ, которые могут ограничить активность на рынке жилья в текущем году. Дополнительный вклад внесет новый Строительный кодекс, который вступит в силу 1 июля, ужесточив требования к застройщикам и усилив надзор за сектором. Это, возможно, приведет к удорожанию жилья и частичному спаду спроса в краткосрочном периоде, но обеспечит более качественную защиту прав граждан и повышение безопасности жилья в долгосрочной перспективе.

Рынок жилья в Казахстане в 2025 году продемонстрировал рост цен во всех сегментах выше уровня инфляции (12,3% г/г), особенно если судить по динамике цен на новое и вторичное жилье. На первичном рынке недвижимости цены увеличились на 15,7% г/г (Рис. 1). Лидерами по удорожанию первичного жилья стали города Конаев и Павлодар, где цены за год выросли на 22,9% г/г. По росту цен они обогнали Алматы, Астану и Шымкент, где цены выросли на 19,8% г/г, 17,4% г/г и 15,6% г/г соответственно. В то же время в ряде городов, таких как Петропавловск, Семей и Караганда, подорожание «первички» оказалось менее 5% г/г.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, % г/г

С октября текущего года темпы роста цен на новое жилье продолжают опережать динамику инфляции. Как мы уже писали ранее, одним из основных драйверов ускорения стало обновление нормативного регулирования рынка, связанное с ужесточением правил долевого строительства: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями. Также растет объем выплат из ЕНПФ на улучшение жилищных условий (+83% г/г за 11М2025). Эти меры, возможно, оказывают давление на рынок, способствуя росту цен в сегменте покупки жилья.

Кроме того, дополнительное давление на стоимость жилья оказывают другие факторы, к примеру, ожидаемое в 2026 году повышение ставки НДС, которое привело к дальнейшему удорожанию квадратного метра на первичном рынке.

Рис. 2. Изменение цен на рынке жилья, % м/м

На вторичном рынке жилья ситуация складывается похожая: рост цен (+14,6% г/г) значительно опережает темпы роста инфляции (+12,3% г/г). Так, в Алматы продолжается уверенный рост - стоимость жилья на «вторичке» за год увеличилась на 25,4% г/г. При этом наименьший рост был в Караганде, где он зафиксирован на уровне 2,4% г/г, тогда как в Конаеве цены остались на уровне 2024 года. 

Динамика арендных цен к концу 2025 года смогла опередить темпы роста инфляции - в целом по Казахстану аренда подорожала на 13,1% г/г. Наиболее заметный рост наблюдался в Павлодаре, Петропавловске и Актобе, где он составил 42,9% г/г, 40,9% г/г и 30,4% г/г соответственно.

В декабре 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует схожую динамику с прошлыми годами, значительно увеличив количество сделок купли-продажи жилья (Рис. 3). Всего в данном месяце было зарегистрировано 53 тыс. сделок купли-продажи - на 32,9% больше, чем в ноябре. Большинство из них (77,5%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть - индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно остаются Астана (22%) и Алматы (17%), а также Карагандинская область (7,2%). Минимальное число сделок было вновь зарегистрировано в области Ұлытау (0,8%).

В декабре продажи квартир увеличились на 31,9% по сравнению с ноябрем, при этом наибольшей популярностью пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры - заключено 15,3 и 15,1 тыс. сделок соответственно. Количество сделок по частным домам также увеличилось на 36,6% по сравнению с предыдущим месяцем. В годовом выражении рынок демонстрирует умеренный рост: заключено на 6,2% больше сделок купли-продажи, чем в декабре 2024 года. При этом наблюдается увеличение количества сделок за весь 2025 год по сравнению с 2024 годом на 3,6%.

Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы

Мы ожидаем, что в начале текущего года рынок перейдет к умеренному росту. Снизится число сделок, что может привести к замедлению роста цен. Также с 1 января 2026 года повышен порог минимальной достаточности, что, возможно, может сдерживать изъятия из ЕНПФ, тем самым замедляя рост цен. Наиболее заметные изменения будут характерны для сегмента первичного жилья. Налоговые изменения и ужесточение условий ипотечного кредитования будут также частично сдерживать активность на рынке.

Дополнительное влияние будет вносить новый Строительный кодекс, подписанный президентом 9 января 2026 года, который вступит в силу с 1 июля текущего года. Данный кодекс ужесточает требования к застройщикам и усиливает контроль за отраслью, что может привести к удорожанию жилья из-за роста себестоимости и возможному выходу с рынка мелких игроков, частично снизив спрос в краткосрочном периоде, но обеспечит защиту прав граждан, а также более качественное жилье в долгосрочной перспективе.