Рынок жилья в ноябре: рост выплат из ЕНПФ способствует росту цен?

Автор: старший аналитик Аналитического центра Halyk Finance Арслан Аронов

На ноябрь 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивый рост цен практически во всех сегментах. Цена одного квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках выросла на 15,5% г/г и 14,3% г/г соответственно. Данный рост обусловлен изменениями в регулировании рынка, ожидаемым повышением НДС, значительным использованием средств из ЕНПФ (рост на 85% г/г) и сезонным ростом инфляции. Основным городом, показавшим стремительный рост в первичном сегменте, стал Алматы, где благодаря значительному месячному росту цены на «первичку» выросли на 19,9% г/г. На вторичном рынке жилья также лидирует Алматы с ростом в 23% г/г. Стоимость аренды продолжает показывать более сдержанную динамику, подорожав на 11,9% г/г. В целом рост цен на жилье в ноябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года значительно ускорился, особенно на первичном и вторичном рынках, где цены начали опережать темпы инфляции.

Мы считаем, что до конца текущего года рынок останется в зоне текущего роста с выраженной динамикой в сегменте первичного и вторичного жилья. Спрос на жилье превысит прошлогодние уровни, вызванный сезонными факторами и стремлением покупателей закрепить цены перед налоговыми изменениями. Как мы писали ранее, возможно, ужесточение условий по ипотеке может ограничить активность на рынке жилья, но общий тренд на повышение цен сохранится.

Рынок жилья в Казахстане в целом демонстрирует ускорение темпов роста, особенно если судить по динамике цен на новое и вторичное жилье. На первичном рынке недвижимости цены продолжают опережать инфляцию: они увеличились на 15,5% г/г (Рис. 1). Лидером по удорожанию первичного жилья стал Алматы (+19,9% г/г). Следующими по удорожанию нового жилья стали Павлодар, Конаев, Астана и Актобе, где цены выросли на 19,6% г/г, 17,5% г/г, 17,4% г/г и 16,3% г/г соответственно. В то же время в ряде городов, таких как Усть-Каменогорск, Семей и Туркестан, подорожание «первички» оказалось менее 2% г/г.

Рис. 1. Изменение цен на рынке жилья, % г/г

Источник: БНС

Можно заметить, что с октября темпы роста цен на новое жилье начали опережать динамику инфляции. Одним из основных драйверов ускорения стало обновление нормативного регулирования рынка, связанное с ужесточением правил долевого строительства: теперь сделки допускаются только по договорам долевого участия, реклама объектов возможна исключительно при наличии гарантии или разрешения, а деятельность застройщиков контролируется акиматами и инжиниринговыми компаниями. Также растет объем использования средств из ЕНПФ для улучшения жилищных условий (+85,4% г/г за 10М2025). Эти меры, возможно, оказывают давление на рынок, способствуя росту цен в сегменте покупки жилья.

Дополнительное давление на стоимость жилья оказывают другие факторы: ожидаемое в 2026 году повышение ставки НДС, которое ведет к дальнейшему удорожанию квадратного метра на первичном рынке.

Рис. 2. Изменение цен на рынке жилья, % м/м

Источник: БНС

В целом на вторичном рынке недвижимости ситуация складывается похожая: в ноябре рост цен (+14,3% г/г) начал значительно опережать темпы роста инфляции (12,4% г/г). Так, в Алматы продолжается уверенный рост - стоимость жилья на «вторичке» за год увеличилась на 23% г/г. При этом наименьший рост был в Конаеве и Караганде, где он зафиксирован на уровне 2,2% г/г.

Рынок арендного жилья демонстрировал более умеренную динамику - в целом по Казахстану аренда подорожала на 11,9% г/г. Наиболее заметный рост наблюдался в Павлодаре, Актобе и Петропавловске, где он составил 36,9% г/г, 34,3% г/г и 25,6% г/г соответственно.

В ноябре 2025 года рынок недвижимости Казахстана демонстрирует схожую динамику с 2023 годом, снизив количество сделок купли-продажи жилья (Рис. 3). Всего в данном месяце было зарегистрировано 40 тыс. сделок купли-продажи - на 3,1% меньше, чем в октябре. Большинство из них (78,1%) касались квартир в многоквартирных домах, остальная часть - индивидуальных домов. Основными центрами продаж традиционно остаются Астана (22,2%) и Алматы (18,6%), а также Карагандинская область (6,8%). Минимальное число сделок было вновь зарегистрировано в области Ұлытау (0,8%).

Продажи квартир уменьшились на 4,1% по сравнению с октябрем, при этом наибольшей популярностью второй месяц подряд пользовались двухкомнатные квартиры - заключено 11,9 тыс. сделок. Количество сделок по частным домам, наоборот, увеличилось на 0,4% по сравнению с предыдущим месяцев. В годовом выражении рынок демонстрирует умеренный рост: заключено на 1,4% больше сделок купли-продажи, чем в ноябре 2024 года. При этом наблюдается увеличение в количестве сделок за 11 месяцев 2025 года по сравнению с январем-ноябрем 2024 года на 3,3%.

Рис. 3. Динамика количества сделок купли-продажи за 2023-2025 годы

Источник: БНС

Мы ожидаем, что к концу года рынок сохранит текущую динамику. К декабрю будет наблюдаться увеличение спроса на жилье под влиянием сезонных факторов и роста числа сделок, что может привести к дальнейшему повышению цен. Наиболее заметные изменения будут характерны для сегмента первичного жилья. Спрос, вероятно, превысит показатели прошлого года благодаря сезонным акциям и стремлению покупателей зафиксировать стоимость до вступления в силу налоговых изменений и приобрести жилье по текущим ценам. Вместе с тем ужесточение условий ипотечного кредитования может частично сдержать активность на рынке, хотя общий тренд на рост цен, по всей видимости, сохранится.