Новостройки Астаны: что тормозит продажи и как адаптируются девелоперы

Рост ставок по ипотеке, снижение реальных доходов, а также доминирование миллениалов и выход на рынок поколения Z усиливают запрос на компактные площади, гибкие решения и доступность. Эти глобальные тенденции подтверждаются данными по рынку Астаны.

Что покупают?

Анализ поглощения по типам планировок в начале текущего года показывает, что в столице в фаворитах остаются 1-комнатные квартиры комфорт-класса. При этом ликвидность по ним зашкаливала в Сарыаркинском районе, где средний чек по городу один из самых низких – 13 млн тенге. Процент поглощения здесь составил 91%, а срок экспозиции – около 1 месяца. Впрочем, район в целом показал отличную ликвидность: 2-х и 3-хкомнатные распродались на 85% и 71% соответственно.

Есиль также находился в топе по продажам, но с оговорками: быстро распродались 1-комнатные квартиры (срок экспозиции – 1 мес.), двухкомнатные – (срок экспозиции – 3 месяца) комфорт-класса, тогда как 3-х и 4-хкомнатные лоты бизнес-класса надолго «зависали».

Бизнес-класс был в аутсайдерах и в Алматинском районе – поглощение составило 14%, а средний срок экспозиции доходил до 7 месяцев.

Нельзя не отметить, что среди крупноформатных лотов отлично распродались свободные планировки в Есиле – средний срок экспозиции – 1 мес.

Как адаптируются девелоперы?

В деловом сезоне апрель-май по традиции были щедры на новые предложения (сразу 13 проектов ≈191 лот), и, похоже, застройщики бизнес-класса начали подстраиваться под реальный спрос. В выведенных на продажу ЖК бизнес-класса застройщики фактически сравняли средний чек с комфорт-классом (до 23,7 млн) за счет сокращения площадей. Средняя площадь в бизнес-классе составила 45 кв. м, в комфорт-классе – 51 кв. м. В июне откроют новые очереди на старт продаж еще 14 жилых комплексов.

Как меняются цены?

Самый многочисленный и востребованный комфорт подорожал в мае на 2,2%. Бизнес-класс, который существенно «проседал» в апреле, прибавил 1,4%. Элит – остался без изменений, в экономклассе застройщики значительно пересмотрели цены - +11,3%.

Что это значит?

Для застройщиков — это повод действовать гибко. Рынок всё больше походит на поле тонкой настройки, а не массового предложения, и без правильного позиционирования легко «зависнуть» с крупными или переоценёнными лотами. Усиливающаяся конкуренция, меняющийся и рациональный подход к выбору жилья требуют точной настройки под запросы аудитории. Покупателю 2025 года интересны гибкие пространства, сценарии зонирования, компактные площади и чёткое обоснование цены за м².

Автор: Независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель проекта DataPro – Шацкая Анна. https://data-pro.kz/