Автор: эксперт Аналитического центра «Halyk Finance» Санжар Калдаров
Агентство по защите и развитию конкуренции (АЗРК) опубликовало отчет о состоянии конкуренции на отдельных товарных рынках за 2023 год (Отчет), охватывающий 40 товарных рынков. В рамках Отчета отдельный короткий раздел был посвящен анализу состояния конкуренции на рынке ипотеки с соответствующими рекомендациями. В данной публикации мы хотели бы высказать наше мнение об этих рекомендациях, а также о проблемах развития рынка ипотеки в Казахстане.
Жилищный рынок является сложным, многогранным сектором с экономическими, региональными, социальными, культурными, физическими, экологическими, финансовыми и другими нюансами. Это долгосрочный актив для населения с часто неэластичным предложением, когда спрос на жилье не может увеличить объемы жилищного строительства, из-за чего растут цены на жилье. Успешная государственная политика в данной сфере требует, чтобы все эти нюансы были учтены как на стороне предложения жилья от застройщиков, так и на стороне спроса на жилье от населения.
Как мы ранее писали, на сегодняшний день существует множество международных исследований, оценивающих государственные меры по обеспечению доступности жилья в различных странах. На основании этих исследований можно с уверенностью сказать, что практически все государственные меры, предпринимаемые правительством в прошлом и сейчас, являются неэффективными, а многие из них снижают доступность жилья в средне- и долгосрочном периоде, поскольку они разрушают рыночные механизмы в жилищном секторе и искажают конкуренцию на рынке ипотеки. В последние годы подобное вмешательство осуществляется через (1) жилищные займы Отбасы банка, входящего в структуру Байтерека; а также (2) жилищные программы с субсидированием процентной ставки, осуществляемые через БВУ.
Анализ, проведенный в рамках Отчета АЗРК, подтверждает, что рынок услуг ипотечного жилищного кредитования в стране является высококонцентрированным, с неразвитым уровнем конкуренции. Хотя кроме государственного оператора на рынке присутствуют и другие БВУ, Отбасы банк занимает доминирующее положение на рынке ипотеки (как в рамках, так и вне государственных программ), то есть обладает возможностью контролировать данный рынок и оказывать значительное влияние на общие условия. Главной причиной такого доминирования являются льготные ипотечные кредиты по ставкам в несколько раз ниже рыночных. По нашим собственным оценкам, по итогам 2022 года доля жилищных займов, тем или иным образом просубсидированных государством, составила 88%, 64% из которых пришлись на Отбасы банк.
В целях усиления конкуренции и рыночных отношений в ипотечном жилищном кредитовании АЗРК предлагает следующие меры:
Введение адресного субсидирования ипотеки на основе социального статуса заемщика;
Использование пенсионных накоплений граждан в ЕНПФ в качестве целевого депозита на улучшение жилищных условий на счетах БВУ;
Снижение индивидуального подоходного налога (ИПН) для ипотечных заемщиков в БВУ;
Введение механизма «сдвоенной ипотеки» для лиц, входящих в социальную категорию;
Сокращение доли промежуточных и предварительных займов и выведение Отбасы банка из коммерческого сегмента рынка;
Установление фиксированных цен на жилье в рамках государственных ипотечных программ.
В целом мы поддерживаем предложения АЗРК в части поддержки социально уязвимого населения через адресное субсидирование ипотеки напрямую заемщику, а также через механизм «сдвоенной ипотеки», когда государство выдает льготный заем для первоначального взноса по ипотеке. Такие меры госпомощи не будут нарушать рыночные механизмы в предоставлении ипотечных кредитов, поскольку заемщики должны будут получать ипотеку только по рыночным условиям. В этом случае все участники рынка будут конкурировать между собой, предлагая наиболее выгодные условия по ипотечному займу. Однако важно отметить, что во всем мире ипотечные кредиты (как инструмент финансового рынка) в первую очередь ориентированы на категорию людей со средними и высокими доходами. Поэтому существует четкая необходимость по соблюдению правильного баланса между оказанием помощи населению с низкими доходами и улучшением рынка жилья для среднего класса. Мы также приветствуем предложение по вычету ИПН для потребителей ипотечных займов в БВУ в части суммы погашения процентов по жилищному займу от заработной платы. Это распространенная мировая практика помощи ипотечным заемщикам.
Вместе с тем остальные рекомендации Агентства вызывают у нас вопросы. Во-первых, это касается использования единовременных пенсионных выплат из ЕНПФ в качестве целевого депозита в БВУ. Как мы уже не раз отмечали, предоставление возможности вывода пенсионных накоплений из ЕНПФ само по себе было спорным решением, негативно повлиявшим на устойчивость пенсионной системы, а также приведшим к резкому росту цен на рынке жилья. Для обеспечения адекватных пенсий в будущем любые досрочные изъятия пенсионных накоплений необходимо запретить. Что касается выведения Отбасы банка из коммерческого сегмента рынка и установления фиксированных цен на жилье в рамках госпрограмм, на наш взгляд, это не решит, а в последнем случае может даже усилить уровень государственного вмешательства в жилищном секторе. Административный контроль цен в любом сегменте, как показывает практика, в конечном итоге приводит к накоплению различных дисбалансов и ухудшению качества услуг.
В заключение хотим отметить, что обеспечение доступности жилья и ипотеки – это сложная задача для властей любой страны. То, что АЗРК начало поднимать вопрос о негативном вмешательстве государства в эту область, является позитивным сигналом. Однако для более глубокого анализа ситуации и разграничения роли государства и частного сектора на рынке ипотеки властям следует разработать отдельный документ по полноценной государственной политике доступного жилья (с отдельным разделом про ипотечный рынок), в котором должен быть объективный анализ прошлых мер и государственных программ, а также объективный анализ передового мирового опыта.