Две попытки провести жилищную реформу, предпринимаемые в Казахстане в течение трех последних лет, нельзя назвать успешными. Новая форма управления многоквартирными жилыми домами - Объединение собственников имущества, на которую делали ставку разработчики поправок в жилищное законодательство, оказалась невостребованной. На ситуацию обратил внимание президент Касым-Жомарт Токаев, назвав ОСИ ошибкой. Кооперативы собственников квартир, которые планировалось отменить, теперь решено оставить – не за горами и третья порция законодательных корректировок. По мнению председателя Ассоциации КСК Аркадия Рубцова, недочетов в регулировании сферы управления и содержания МЖД остается много. Они касаются не только форм управления, но и вопросов налогообложения, тарифообразования, прозрачности, информационного сопровождения. Об этом эксперт рассказал в интервью центру деловой информации Kapital.kz.
- Три года в Казахстане реализуется
реформа в сфере ЖКХ, в которой предполагалось, что КСК уйдут в прошлое. На
смену им придут новые формы управления – Объединение собственников имущества (ОСИ),
Простые товарищества (ПТ) и Непосредственное совместное управление (НСУ). В
подавляющем большинстве многоэтажки формально выбрали Простые товарищества.
- Простые товарищества– это признание государством факта, что до
2020 года около трети всех собственников квартир в городах областного значения
и в малых городах фактически занимались самоуправлением своего дома. То есть
треть многоквартирных домов, например, в Талдыкоргане вообще не состояли
ни в КСК, ни в ПКСК, ни в управляющих компаниях. Государство легализовало эту форму управления и сказало: «Называйтесь как-нибудь». До 2020
года КСК были настолько сильно зарегулированы, что в МЖД просто отказывались от
этой формы. Они не имели желания платить налоги при наличии возможности не
платить – можно было просто собирать деньги на дежурное освещение, на
подготовку к отопительному сезону. То есть в стране признали очевидный факт – в
огромном количестве ПТ занимаются обслуживанием и управлением своих
домохозяйств, в том числе многоквартирных. После того, как внедрили новые формы
управления, а КСК запретили, произошел массовый переход в ПТ, а не в ОСИ. В
результате в этом году для ПТ ввели ограничения – теперь все домохозяйства,
которые имеют больше 30 квартир, могут регистрировать только ОСИ. Но на деле
получается, что, например, девятиэтажка в Талдыкоргане как обслуживалась ПТ,
так и будет - вне зависимости от того, признает их государство или не признает.
«Практически ничего не меняется, но закон выполняется»
- Насколько форма ПТ эффективна как форма
управления?
- Она эффективна там, где собственники друг другу
доверяют, где они выживают совместно. Есть поселки, в которых КСК являются градообразующими предприятиями. Им передают
тракторы – они чистят дороги, следят за социальными объектами. В Алматы даже есть такие КСК. Когда случился сель в Наурызбайском районе, именно
ПКСК «Школьник» проводил ремонтные и восстановительные работы по водоснабжению.
Государство расписалось в том, что в стране создано 40
тыс. ПТ. В таких больших городах, как Алматы и Астана, ПТ расцвели. Люди
посчитали, что в создании Объединений собственников имущества (ОСИ) нет
целесообразности, потому что платить минимальные заработные платы и вести
налоговую, статистическую отчетность, делать обязательное страхование
работников, подвергаться проверкам бессмысленно. Лучше создать ПТ, заключить
договор с КСК «Семиречье», обозвав его субъектом сервисной деятельности.
Практически ничего не меняется, но закон выполняется.
- То есть эти КСК взяли на себя функции по
местному самоуправлению?
- Да, идет самоуправление и потеря государством реальных
нитей, потому что очень низкий управленческий уровень в стране.В Алматы,
к примеру, местный маслихат трех созывов не может утвердить необходимый
минимальный тариф. Самые крупные города – Астана и Алматы – не утверждали этот
тариф в течение трех лет, четвертый год уже... Делается все для того, чтобы
утопить так называемую жилищную реформу. Нет индикатора, чтобы установить
минимальный тариф. Согласно поправкам, необходимо получить согласие большинства,
на что дается два месяца.
Есть факт. Многие ОСИ первой, второй, третьей волны утвердить тариф на собрании не смогли. Уже бездействующие ОСИ приостановили свою деятельность. Только
некоторые смогли установить этот тариф и нормально работать. Произошло это в
крупных жилищных комплексах. Форма ОСИ оказалась эффективной, как и
предсказывалось, в 10% случаев.
- С точки зрения налоговой нагрузки,
насколько выгоднее ПТ для собственников?
- Нет налоговой нагрузки – это не юридическое лицо. Проблема
в том, что Простое товарищество не имеет БИН. Можно открыть счет на накопления
для капитального ремонта только как физическое лицо. Соответственно, деньги
начинают поступать к нему лично, налоговая может засчитать, что это доход
физлица. Председатель ПТ должен быть настолько мудрым, чтобы создавать
декларации, объясняющие, для чего открывается накопительный счет. А если завтра он что-то нарушит и будет штраф, то
деньги будут взыскиваться с его расчетных счетов, куда деньги собирают
собственники ПТ. Поэтому люди, зная все эти вещи, особенно в регионах,
предпочитают собирать «деньги в тетрадку», то есть наличностью. Это создает
серую зону. Законом, который заработал в 2020 году, это разрешено, и до него
было именно так. Все с этим по умолчанию согласились.
«70% средств никак не контролируются»
- Что касается области тарифообразования
на сервисное обслуживание, насколько оно прозрачно?
- Изначально концептуально государство говорило, что
прозрачность - это причина реформы в сфере ЖКХ. Но открытость для собственников
квартир имеется только по тем деньгам, которые касаются управления – это 30%.
По 70% средств, идущих на сервисное обслуживание, нет отчетности -
предоставляются только акты выполненных работ и все.
Государство говорит о прозрачности, но фактически поступает
наоборот. Потребительские кооперативы, против всех правил закона, совмещая
управление и сервис, отчитываются своим собственникам квартир на все 100%.
Государство с 2022 года официально, заявляя о прозрачности, закрыло этот путь.
Фактически 70% всех денежных средств субъектов сервисной деятельности теперь
вообще неподконтрольны. В таких условиях председатель ОСИ должен быть настолько
грамотными, что сможет подписать правильный договор, в рамках которого у
субъектов сервисной деятельности будет дополнительная ответственность.
Например, предоставлять дополнительную отчетность по акту выполненных работ. В
типовом договоре этого нет, а люди неграмотны. Зачем субъекты сервисной
деятельности будут нагружать излишними обязанностями? Они от этого уходят, а
страдают собственники, потому что в действительности информации стало еще
меньше. А работать открыто тоже сложно, потому что может прийти жилищная
инспекция, посмотреть отчетность и выписать предписание за то, что орган
управления МЖД совместил управление и сервисную деятельность. Инспекция может
сказать: «Если ты упорствуешь в экономии денег, мы тебе штраф навесим в размере 100 МРП».
- Насколько бы улучшила ситуацию
цифровизация?
- Сейчас создали единую систему сбора и обработки
данных, потратили определенное количество денежных средств. Она нужна
исключительно представителям власти разных уровней. Объект информатизации – это
коммерческая платформа, которая помогает проводить голосование. Но люди с
деньгами заплатят за сервис, а поможет ли это в рамках республики? Не поможет.
Поставщики коммунальных услуг сдают в единую систему сбора данную информацию
ежемесячно. Систематизировать ее у автора этой платформы не получится, потому
что это нереально. Я участвовал в
нескольких совещаниях, где поставщики услуг говорили: «Я вам предоставляю показания
приборов учета. Вы видите, каким формально было потребление. Это видит и
контролирующий орган – департамент по регулированию естественных монополий, но
это абсолютно не дает никакую корреляцию и не позволяет реальному потребителю,
человеку, сидящему за монитором, вывести кривую начислений, чтобы проверить». Но пусть они будут – выполняют функции для 10% состоятельных.
А город Макинск, где стоит пять трехэтажек, эта реформа не заденет совсем.
Шымкент, новый город Туркестан отстраивается – с каким скрипом там все идет. В
Шымкенте не было ни одного КСК. Его создавали в свое время едва ли не решением
акимата под международный грант. У них как были домкомы, так и остались. Их стали переформатировать в Простые товарищества, потому что
собственники нежилых помещений вообще отказывались тратить деньги на содержание.
Первые этажи практически не платили. Домком подать в суд не может. Как только
появились Простые товарищества и стали заключать договоры с управляющими
компаниями, те стали приходить, реально грозить, вытаскивать досудебные
претензии. Как только дело дошло до суда, пошли платежи. То есть Шымкент начал
более-менее привыкать к цивилизованным правоотношениям.
А теперь нам говорят: «Давайте, мы обратно вернемся. Давайте,
Простые товарищества уберем».
«Миллиарды накоплений МЖД обезжиривают налогами»
- Каким образом регулируются сервисные
услуги?
- Никак не регулируются. Все отдано на откуп «по
договору». Государство сознательно вышло из этой сферы. Они не просто не знали,
они не хотели регулировать сервисников.
- По вашему мнению, нужно ли регулирование
тарифов на услуги сервисных компаний, а также отслеживание, насколько тарифы, по
которым предоставляются услуги, соответствуют рыночным, а не завышены?
- Эта отрасль недофинансирована. Маслихаты двух городов,
которые не хотят утверждать минимальный тариф, сознательно в течение трех лет
последовательно отказываются от регулирования этой деятельности. Они должны
создать тренд – хотя бы для некоторой части столичного жилого фонда. Тогда
появится робкая надежда, что что-то можно было сделать. Сейчас работают, как и
работали, старые кадры, которые на свой страх и риск готовят МЖД к отопительному
сезону.
Реальная ситуация следующая. Например, КСК, которые должны были отменить, по решению собрания копит на
капитальный ремонт. Условно говоря, накопили 10 млн тенге. Но с 16 мая жилищная
инспекция получила право назначить от себя временную управляющую компанию.Собственники
квартир никого не выбирали, их все устраивает, но теперь им говорят, что за них
провели конкурс, они должны войти в другую УК. Они должны передать накопленные
денежные средства этой новой УК. Но в законе прописывается, что УК, временно
назначенная государством, копить денежные средства не должна, то есть они не
имеют права открывать расчетный счет на накопления, а налоговая говорит: «Если
деньги ушли в другое ТОО, значит - с них нужно удержать КПН и НДС. Денег же
много». Хорошо, по НДС - не попали, но по КПН - попали. 20% денег, которые
накопили собственники! Они являются доходами этой Управляющей компании, на
которую свалилась радость?
Понимаете, в правительстве говорят: «Давайте, мы с тех
реальных миллиардов, которые накопили собственники, налоги сострижем. Давайте,
мы сделаем такую форму – временную управляющую компанию – при которой все дома,
попавшие под управление, не будут копить на капитальный ремонт». Если они не
будут выбирать ОСИ, сэкономят 17 тенге с квадратного метра. И нам говорят, что
это классная жилищная реформа, которая чему-то будет способствовать. Какая
прозрачность? Всем недобросовестным будет удобно не открывать никакую форму
управления, сидеть постоянно в управляющей компании, отдавать невесть кому эти
деньги, но они будут экономить. И тем, кто открыл ОСИ, будут говорить: «Молодцы,
копите, вы обязаны». Когда мы задаем эти вопросы – ответов нет. Это плохая
схема. Только у ОСИ есть иммунитет на взыскание денежных средств по решениям
суда, не связанных со съемом на капитальный ремонт.
У ПТ тоже нет иммунитета. Соответственно, прописали
какой-то механизм для 5 тыс. жилых домов, которые работают в ОСИ, которым все
хватает, а все остальные оказываются в пролете, отдают деньги государству.
Почему мы должны платить налоги с денег, которые мы отдали на капитальный
ремонт? Я может быть в Суверенный фонд Дубая отдал бы эти деньги, от налогов бы
их сберег.
«Нет иммунитета и вознаграждения»
- То есть счета на капитальный ремонт на
депозитах не размещаются?
- Отбасы банк дает 0,01%, в других банках – 7%. Но как
только орган управления МЖД вложит на счет банка средства под 7%, иммунитет
теряется. Далее нужно вести отдельную налоговую отчетность и платить
соответствующий доход с депозита юридического лица.
- Органы управления МЖД копят деньги на
капитальный ремонт не накопительных счетах?
- Конечно. Государство сделало все, чтобы обрушить
систему накоплений денежных средств на капитальный ремонт, и умыло руки.
- В 2019 году на рабочих группах, на
которых рассматривались поправки по вопросам реформирования в сфере ЖКХ,
заявлялось о намерении ввести возможность для органов управления МЖД копить
деньги на капитальный ремонт на депозитах. Но до сих пор этого нет?
- Ничего нет. Счета, которые открываются в банках под 7% - это про то, как потерять деньги. Поэтому собственники Алматы копят под
конкретные цели и тут же их тратят. А когда они узнают, что есть управляющая
компания и можно деньги потерять, они начинают тратить их еще больше, делают
все возможное, чтобы ничего не открывать. Видя это, в регионах отказываются
копить на капитальный ремонт, потому что есть налоги, низкая ставка
вознаграждения, нет формы управления. Нет выхода, а если нет выхода, начинает
действовать самый главный закон абсурда: чем нам хуже, тем лучше.
Простые товарищества появились, КСК были отменены. Но,
как сказал президент, они как были, так и остались. Потому что там есть кадры,
там есть техника и мотивированные люди.
- Насколько принцип «Один дом – один счет»
позволяет контролировать распределение финансовых средств в каждом ЖК? Как вы
оцениваете эту меру?
- Когда мы вводили первую поправку о том, что КСК должны
отчитываться ежеквартально? В 2018 году я имел чат, куда председатели КСК Алматы скидывали отчеты без всяких поправок – раздельный учет по каждому
дому. Это ни для кого не было секретом. Это абсолютно технический вопрос.
Теперь решено КСК сохранить – это не значит, что счета будут снова объединены в
одну кормушку. Председатели КСК грудью стоят за то, чтобы неплательщики с
других домов не получили доступ к деньгам чужого дома. Это все давно закончилось.
Это Виктор Храпунов когда-то сказал, что КСК созданы, чтобы друг другу
помогать. Парадигма поменялась, все уже давно отчитывались. Другое дело –
хотело ли государство это увидеть или услышать?
В 90-х годах, когда был принят Закон РК о жилищных
отношениях, было сказано: «Один КСК – один объект кондоминиума – один счет».
Тогда за накопления на капитальный ремонт на председателя КСК уголовные дела
возбуждались. И что мы увидели в 2020 году? Одно ОСИ – два счета: расчетный и
накопительный. Мы просто развернулись по кругу. Благо, что президент все-таки
помнит это. И что тогда получилось? Создали КСК, утвердили им тарифы. Они
поработали год-два и слились в большие конгломераты, которые до сих пор
существуют. КСК «Жансая» – 1996 год, КСК
«Семиречье» – 1996 год, КСК «Аян» – 1996 год, КСК «Орбита» - 1996 год, КСК
«Школьник» – 1996 год. Нет более стойкой структуры, которая существует в РК.
Все госорганы десятками раз претерпели реформы, а они работают.
«Владельцы квартир делают вид, что платят, а органы управления - что работают»
- Много жалоб поступает на то, что КСК в полной мере не выполняют свои функции. Жилищная инспекция не может воздействия оказать, может только роль переговорщика выполнять. По вашему
мнению, нужно ли предусмотреть в отношении председателей КСК административную ответственность в
виде штрафов?
- В течение последних 10 лет говорят о том, что будет
вводиться административная ответственность на КСК. Однако, чтобы не нагнетать
социальную напряженность, в Административный кодекс никого не пускают. Я много
слышал от важных, ответственных лиц, которые тыкали пальцем и обещали добиться
этой статьи, но все ушли.
Да, надо вводить адмответственность, но пускай она
будет предусматриваться и в отношении председателей КСК, и в отношении
собственников, и в отношении депутатов маслихатов, которые три года минимальные
тарифы не утверждают. Как кооператив собственников квартир Алматы может
устранить какую-то техническую проблему, когда собственники приняли тариф в
2009 году в размере 25 тенге с квадрата? При этом с КСК работу требуют на миллион.
Отсутствие системной работы в течение трех лет – эту
ошибку надо исправлять. В Конаеве собираются установить тариф в размере
60 тенге с квадратного метра. Каким он должен быть в Алматы? Как минимум 70 тенге.
Если тарифы утвердят в соответствии с сегодняшними реалиями, то будет
совершенно иная ситуация. А сейчас получается, что собственники делают вид, что платят,
а органы управления МЖД делают вид, что работают.
- У нас минимальные тарифы прописываются,
но есть возможность повышать их на усмотрение жильцов. Почему люди не идут на
это? В целом собственники жилья не вовлечены в вопросы управления МЖД.
- Самый главный вопрос здесь не в том, почему люди
плохие и хорошие – люди нормальные, они везде одинаковые. Главный вопрос
состоит в информационном сопровождении жилищной реформы. Обратите внимание на
частоту подачи новостей по данной проблематике – весной-осенью пишут про
аварии. У меня есть портал «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ».
Сейчас он 160 в рейтинге, вчера был на 80-м месте. На каком месте портал
«Казцентр ЖКХ»? Здесь можно увидеть, насколько они эффективны по отношению к
моему частному ресурсу. У них нет целей заниматься вменяемым информированием
собственников. Председатели ОСИ первой волны почти все отошли от дел,
так как не смогли продолжать работу. В 80% случаев только потому, что
информационная политика со стороны государства была провальной.