Новые методы борьбы с синдромом Бесобы
В Казахстане в течение следующих 10 лет ожидается небывалый по объемам рост жилищного строительства. Однако, по мнению Кумара Му...В Казахстане в течение следующих 10 лет ожидается небывалый по объемам рост жилищного строительства. Однако, по мнению Кумара Мусаева, генерального директора ТОО «Береке-КАБ», это не повлечет позитивных перемен. «Рост строительства приведет к растущей волне «халтуры», мы рискуем получить вместо комфорта трущобы», – заявил г-н Мусаев в ходе «круглого стола» на тему «Качество строительства жилья: синдром Бесобы», проводимого Институтом политических решений.
Для улучшения ситуации с качеством жилья, которое строят в нашей стране, г-н Мусаев предлагает ввести независимую экспертизу всего жилого фонда. Внедрение этой экспертизы должно дать обязательный допуск СМИ к спискам замечаний строительных аудиторов и технадзора, создать систему обязательного двойного контроля всех государственных проектов как силами аккредитованных компаний, которые занимаются строительным аудитом, так и департаментом государственного архитектурно-строительного контроля и лицензирования (ГАСК). Кроме этого, предлагается аккредитовать компании, занимающиеся строительным аудитом, соответственно международным стандартам, войти в международные профессиональные саморегулируемые организации, создать государственный реестр добросовестных, опытных (не менее 3 сданных объектов) строительных компаний и допускать к строительным тендерам только компании из реестра.
Основная работа в схеме, предложенной г-ном Мусаевым, ложится на плечи независимых строительных аудиторов, которых в мировой практике нанимает инвестор.
В результате внедрения работы независимого строительного аудитора, по уверениям г-на Мусаева, инвестор получает возможность быть в курсе всего, что происходит на строительной площадке, подрядчик строит «как надо», а не «как хочет», соответственно, у финконтролеров нет замечаний или вопросов по проекту, а бюджет экономится примерно на 15%.
Но Сергей Лазарев, директор представительства АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» в Алматы, настаивает на том, что у нас уже действуют нормативные документы, регулирующие качество жилья, и ничего нового придумывать в настоящее время нельзя. «Точное их исполнение – это гарантия качества строительства», – говорит г-н Лазарев.
Фондом недвижимости, по его словам, делается все возможное для осуществления качественного строительства. Так, например, с момента поступления в фонд заявки застройщика начинает осуществляться проверка финансово-хозяйственной деятельности застройщика за три предыдущих года. Затем производятся запрос сведений о введенных в эксплуатацию объектах жилищного строительства и анализ исполнения застройщиком обязательств по ним.
Кроме того, выступая в своих проектах инвестором с долей обычно 80%, фонд взял на себя дополнительные функции по обеспечению финансирования строительства, по предотвращению вывода денег из проекта. Для этого открывается специальный счет в банке второго уровня, заключается трехстороннее соглашение «застройщик-фонд-банк». Расходование денежных средств с данного счета производится только с письменного разрешения фонда. «Любой платеж, который застройщик собирается провести за выполненные работы, за приобретение материалов, за оказанные услуги, проходит проверку в фонде недвижимости. Только после этого поступает письменное разрешение в банк на расходование денежных средств», – поясняет г-н Лазарев.
Помимо того, что на стройке осуществляется авторский и технический надзор, там также присутствует супервайзер фонда. Он имеет достаточно полномочий для того, чтобы приостановить строительство, если обнаружатся какие-либо нарушения. В функции супервайзера входит проверка количества и качества поступающих строительных материалов, участие в подписании актов на скрытые работы и контроль за соблюдением технологии производства работ.
Еще одна мера, применяемая фондом недвижимости, – это удержание на начальном этапе 3% от сметной стоимости работ, которые фондом выплачиваются застройщику только по истечении 1 года после ввода объекта в эксплуатацию. «Это обычная для нормального заказчика мера. Если в процессе эксплуатации здания будут обнаружены какие-то нарушения, и застройщик по разным причинам не желает их устранять, эти деньги в безоговорочном порядке используются на их устранение путем найма другой организации», – рассказал г-н Лазарев.
Кумар Мусаев признает, что правительством была проделана большая работа. Создано Агентство РК по делам строительства и ЖКХ, ГАСК передан от акиматов в агентство, внедрена персональная ответственность технадзора, подготовлена большая социально-направленная жилищная программа, аналогов которой нет в СНГ. Однако он подчеркивает, что «принципы контроля качества, которые работают сегодня, заложенные в жилищные программы, неудовлетворительны». Подтверждением слов эксперта, являются многочисленные случаи некачественного строительства. Одним из наиболее ярких примеров такого строительства является рухнувший в апреле 2012 года жилой комплекс «Бесоба» в Караганде.
Но Аскар Тутубаев, начальник управления государственного архитектурно-строительного контроля Алматы, уверен, что схема дирекции представительства фонда недвижимости «Самрук-Казына» – идеальная модель, которая действительно имеет прикладной характер. «Это четко, удобно и, так скажем, применительно к нашему законодательству. Тот порядок, который предложил Кумар Мусаев, действительно можно принять к сведению, но законодательно он пока ничем не подкреплен», – заключил г-н Тутубаев.