Хата с краю? Значит дешевле…
Стоимость недвижимости в Алматы и Астане По данным статагентсва, в мае количество сделок купли-продажи жилья снизилось по ср...Стоимость недвижимости в Алматы и Астане
По данным статагентсва, в мае количество сделок купли-продажи жилья снизилось по сравнению с предыдущим месяцем на 3,4% и составило 12 тыс. 456 сделок купли-продажи жилья. При этом в Астане в мае в сравнении с апрелем количество таких сделок снизилось на 11,9%, в Алматы – на 4,9%. В сравнении с январем-маем 2010 года данные показатели также снизились, на 5,9% и 2,4% соответственно.
По словам Александра Рассказова, начальника отдела экспертизы и мониторинга обеспечения кредитов АО «БТА Ипотека», сезонное снижение активности на рынке жилой недвижимости наблюдается ежегодно. «Этот период начинается в мае и продолжается до конца августа. Однако в целом как в Астане, так и в Алматы спрос на жилье остается высоким, сохраняется дефицит жилья, особенно эконом-класса», – поясняет эксперт.
При этом Олег Алферов, директор консалтинговой компании «Qncepto», отмечая позитивную динамику в эконом-сегменте, считает, что алматинский жилищный рынок еще не прошел свою точку бифуркации. «В целом рынок по-прежнему тянет вниз сегмент частных домовладений и габаритных квартир, где устойчивый рост цен и покупательской активности себя не проявляет. Кроме того, продолжает расти объем предложения. В столице динамика сделок еще более волатильна в силу меньших объемов рынка: минус 6% за январь-май 2011 года», – отмечает Олег Алферов.
Так, рассматривая средние цены покупки недвижимости, сложившиеся на сегодня, эксперт АО «БТА Ипотека» обращает внимание, что, к примеру, в Алматы цена на жилую недвижимость определяется, прежде всего, месторасположением, причем зависимость весьма значительна. Г-н Рассказов приводит данные, согласно которым в нижних районах (Турксибский, Жетысуский) квадратный метр продается в среднем за $1100 – 1300 – это самый дешевый сегмент. В западном «спальном» районе цена за квадратный метр составляет $1500-1700. В Бостандыкском и Алмалинском районах (исключая исторический центр) стоимость квадратного метра составляет от $1700 до 2000. Самым дорогими являются Медеуский район и исторический центр, здесь сделки совершаются по цене от $2000 до 3500 за 1 кв. м. «Разброс цен на коммерческую недвижимость гораздо шире, так как на окончательную цену оказывает влияние значительно больше факторов. В среднем стоимость 1 кв. м торговых помещений в центре города составляет $3000-4000, на окраинах – $1500-2000. По сравнению с Алматы в Астане разброс цен выглядит не таким значительным, хотя месторасположение также является определяющим фактором», – поясняет Александр Рассказов. По представленным данным, наиболее дорогими являются новостройки левобережья – от $1300 до 2000 за 1 кв. м. В центральной части и на юго-востоке (район Алматы) 1 кв. м продается в среднем по $1200-1500. В районе «Сары-Арка» цены немного ниже – $1100-1300. Самые низкие цены – в северо-западной части, за р. Сары-Булак, в среднем около $1000 за 1 кв. м. Стоимость 1 кв. м торговых помещений составляет от $1000 до 2000.
При этом стоимость аренды недвижимости в Алматы и Астане практически одинакова, при сохраняющемся высоком спросе. Однокомнатные меблированные квартиры сдаются в среднем по $400-500, двухкомнатные – $500-700, трехкомнатные – $600-1000. Стоимость аренды 1 кв. м коммерческих помещений составляет в среднем от $10 до 50, в зависимости от расположения и класса недвижимости.
«На динамику цен оказывает влияние множество факторов, основными из которых являются платежеспособность населения, общая экономическая привлекательность региона и доступность ипотечного кредитования. В настоящее время мы наблюдаем положительную динамику по всем указанным параметрам, и текущая тенденция должна сохраниться. По нашим прогнозам, прирост цен на жилую недвижимость до конца года должен составить около 7-10%», – прогнозирует начальник отдела экспертизы и мониторинга обеспечения кредитов АО «БТА Ипотека».
Олег Алферов также отмечает рост активности на рынке ипотеки. «Активность ипотечного кредитования в первом квартале этого года восстановилась до уровня начала 2008 года. Сегодня ежемесячно банки выдают ипотечных займов на сумму в среднем 7,5 млрд тенге. Это лишь одна пятая от докризисного пика, однако текущих темпов роста ипотечного портфеля достаточно, чтобы обеспечить рост средней стоимости квадрата на уровне, близком к ставке инфляции», – считает руководитель «Qncepto». Кроме того, эксперт отмечает интересную тенденцию на рынке недвижимости. По его мнению, сегодня индекс доступности вторичного жилья (отношение средней стоимости жилья к располагаемым доходам) в Алматы вплотную приблизился к среднеказахстанскому. «В 2006-2007 годах разница между Алматы и другими регионами по этому индикатору была такой, словно речь не о разных городах, а о разных государствах. Алматы по недоступности жилья вдвое обгонял докризисную Москву – копить на нормативные 18 кв. м алматинцу приходилось более 10 лет», – поясняет г-н Алферов. Сейчас, по расчетам эксперта, среднестатистическому алматинцу требуется практически столько же времени на решение жилищного вопроса, что и жителю других регионов – в среднем 4,3 года при жесткой экономии расходов. «А для астанинцев жилье в новостройках сегодня даже доступнее, чем в среднем по стране. Сказываются уровень оплаты труда и обширное предложение первичного жилья в столице. До кризиса на покупку недвижимости столичному жителю необходим был в 2,4 раза больший срок, равный докризисному показателю Санкт-Петербурга. Возврат к среднему по стране уровню доступности в Алматы и Астане стал результатом падения цен и роста доходов. Тем не менее текущий коэффициент обеих столиц по-прежнему характеризует жилье в двух крупнейших городах страны как «умеренно недоступное», – резюмирует Олег Алферов.