1. Главные новости
›
2. Финансы

Банки не планируют приостанавливать ипотеку

Несмотря на то, что последние месяцы объем выдачи ипотечных кредитов постепенно сбавляет обороты, условия по таким займам заметно не ужесточались. Пока из банков первой десятки по объему активов, оформление ипотеки приостановил только «Казкоммерцбанк». Хотя не исключено, что скоро и другие игроки банковского сектора могут ужесточить условия по выдаче долгосрочных кредитов. Так, банки до сих пор испытывают дефицит долгосрочной тенговой ликвидности, восполнить которую может помочь «Единый накопительный пенсионный фонд» (ЕНПФ). 

За год объем ипотечного рынка увеличился практически на треть. Если в январе-ноябре 2012 года банки прокредитовали на 155,6 млрд. тенге, то за тот же период 2013 года — на 196,9 млрд. тенге. Однако последние месяцы 2013 года активность по ипотеке стала немного утихать. Например, в ноябре банки выдали ипотечных кредитов на 5,7% меньше, чем в октябре. В октябре было оформлено займов на покупку недвижимости на 1,8% меньше, чем в сентябре.

Информация о том, что банки ужесточили условия стала активно обсуждаться именно в начале осени 2013 года. В СМИ были обнародованы данные о том, что якобы несколько крупных банков приостановили выдачу ипотеки, другие информационные источники сообщали, что банки один за другим стали ужесточать условия по ипотеке. Тогда деловой портал Kapital.kz также отслеживал ситуацию на ипотечном рынке, в итоге некоторые слухи все-таки подтвердились. В октябре только «Казкоммерцбанк» временно перестал выдавать ипотечные кредиты. Тогда в call-центре Казкома сообщили, что приостановление ипотеки в банке связано с «пересмотром процентных ставок» и обнадежили, что «ситуация может проясниться в середине октября».

Но пока, спустя более 3 месяца, банк не возобновил ипотечное кредитование. «Для выдачи таких ипотечных займов банкам необходима долгосрочная база фондирования в тенге. Она должна быть недорогой, чтобы в свою очередь процентные ставки по кредитам были доступными. Сегодня депозиты, как населения, так и юридических лиц, в основном размещены на короткий срок в долларах. Ставки же в условиях конкуренции за депозиты, достаточно высокие. В связи с этим, предложение ипотеки сегодня ограничено. В результате страдает не только способность населения приобретать новое жилье, но и строительная  и связанные с ней отрасли», - отметил управляющий директор «Казкоммерцбанка» Магжан Ауэзов. 

Долларизация депозитов действительно постепенно растет. Соотношение долларовых и тенговых вкладов за год практически сравнялось. Так, в начале января доля тенговых вкладов была на уровне 60,7%, в начале декабря 2013 года — 55%. Конкуренция банков на внутреннем рынке также ужесточилась. И основным инструментом при борьбе за вкладчика стали депозиты в тенге, годовая доходность по которым доходит до 9,4%. При этом реальные ставки по кредитам могут в разы превышать ставки по депозитам. Ведь за счет дорогих кредитов банки отбивают свои высокие ставки по депозитам. 

На недостаток долгосрочного фондирования в тенге обращают внимание и в Halyk Finance. «До начала кризиса банки активно привлекали долгосрочные средства за рубежом, через размещение еврооблигаций и синдицированных займов, которые использовались для выдачи ипотеки. Однако после начала кризиса занимать на международных рынках капитала стало намного сложнее. Кроме того, девальвация тенге в 2009 году и ослабление курса в 2013 году отбила охоту у населения занимать в валюте, а у банков – нести валютные риски. Запрет на использование валютных свопов еще больше может ухудшить ситуацию с банковской ликвидностью», - подчеркнули в Halyk Finance.

В тоже время, некоторые банки поделились с корреспондентом делового портала Kapital.kz, что они не планируют прекратить выдачу ипотеки. ««Темірбанк» не планирует приостанавливать ипотечное кредитование и менять существующие параметры по кредитам», - отметили в банке.

ДО Банк ВТБ (Казахстан) также в ближайшей перспективе не планирует пересматривать действующие условия по ипотечному кредитованию. «Евразийский банк» не планирует тормозить оформление ипотеки. ««Банк ЦентрКредит» не приостанавливал выдачу ипотеки. В настоящее время изменения в условиях не предполагаются. Однако, если ситуация на рынке ипотечного кредитования изменится, банк также пересмотрит свои условия по программе», - проинформировали в банке. 

Ипотека подешевела
Валютная политика банков по сравнению с докризисным периодом также поменялась. В call-центрах «Альянс банка», «Евразийского банка» и «Нурбанка» сообщили, что ипотечные кредиты в этих банках выдаются только в тенге. Именно эти банки, помимо Kaspi bank, который не занимается ипотекой, предлагают самые высокие ставки по тенговым вкладами соответственно ипотека в этих банках не будет дешевой. Хотя до 2007 года у многих банков можно было взять долгосрочный кредит как в тенге, так и в долларах.

Хотя слухи о том, что осенью 2013 года многие крупные банки приостановили выдачу ипотеки не оправдались, некоторые банки тогда все-таки пересмотрели свою кредитную политику. Так, как заявили в «Темiбанке», в конце сентября 2013 года банк увеличил ставки по ипотеке на 1%. Стоимость ипотеки по данным Национального банка РК в конце 2013 года даже снизилась. В ноябре ипотечные займы подешевели на 0,2% до 11,4%. В сентябре средняя ставка по таким кредитам была выше текущей - 11,8%. 

Ипотека по-прежнему является одним из наиболее доходных и высокорискованных видов кредита. Ведь ипотечный кредит выдается на длительный срок и с каждым годом вероятность того, что заемщик в полной мере рассчитается по займу снижается. Именно поэтому кредит будет дорожать по мере увеличения срока, на который он был оформлен.

Например, при оформлении в «БТА Банке» ипотечного кредита на сумму 50 тыс. долларов, предварительно внеся первоначальный платеж в размере 10% от стоимости недвижимости, заемщик через 20 лет отдаст банку 132 тыс. 240 долларов. При этом размер переплаты в 1,6 раза превысит размер ипотечного кредита, ежемесячный платеж составит 551 доллар. При меньшем сроке займа, 10 лет, сумма переплаты составит 72% от размера ипотечного кредита (36 тыс. долларов). При оформлении кредита на 7 лет — 48,3% от суммы ипотеки (чуть более 24 тыс. долларов). 

В тоже время, первоначальный взнос у многих банков за год снизился и может доходить до 10%. В «Нурбанке» проинформировали, что минимальный размер первоначального взноса в банке составляет 5%. Срок, на который можно оформить ипотеку уже приблизился к 30 годам. «Наибольшим спросом при оформлении ипотеки в «Евразийском банке» пользуется вторичная недвижимость, кредит чаще оформляется на срок от 15 до 20 лет. Данная тенденция связана с тем, что вторичное жилье уже введено в эксплуатацию и оформив ипотеку, есть возможность моментально заселиться в приобретенную квартиру. Также при оформлении ипотеки на 15-20 лет долговая нагрузка при выплате платежей распределяется наиболее оптимально», - отметили в «Евразийском банке».

В ДО Банк ВТБ (Казахстан) средний срок оформления ипотеки не превышает 15 лет. «В основном заемщики приобретают вторичное жилье. Это связано с тем, что клиенты уже с осторожностью относятся к долевому строительству. В крупных городах заемщики покупают в основном квартиры, в небольших городах предпочтение больше отдается частным домам» - проинформировала директор департамента развития розничного бизнеса ДО Банк ВТБ (Казахстан) Динара Жакенова.

В Казкоме также наибольшим спросом пользуется вторичное жилье. При этом, как пояснил Магжан Ауэзов, выдачу ипотечных займов на приобретение частных домов и земельных участков  последние несколько лет банк не осуществлял.

В «Цеснабанке», «Банке ЦентрКредит» и Казкоме розничный ссудный портфель значительно зависит от ипотеки. В «Цеснабанке» доля ипотечных займов в кредитном портфеле физических лиц на конец сентября 2013 года достигла 49,3%, в «Банке ЦентрКредит» - 47,1%, в Казкоме — 43,3%. Меньшую долю ипотека в розничном ссудном портфеле составляет в «АТФБанке» (38,1%), в «Народном банке» (26,7%), в «Евразийском банке» (18,9%).  

За год долю ипотеки в ссудном портфеле физических лиц сжали Казком (-14%), «АТФБанк» (-13,5%), «Народный банк» (-7,8%) и «Банк ЦентрКредит» (-1,5%). По информации Halyk Finance  «АТФБанк» в июле 2013 года продал пакет ипотечных займов на 34 млрд. тенге. «Проданный пакет кредитов состоял из работающих займов и был оценен по балансовой стоимости», - сообщил «АТФБанк». В итоге ссудный портфель брутто банка сократился на 5,4%.

«Единый накопительный пенсионный фонд» может спасти ситуацию
Нехватку долгосрочной тенговой ликвидности банки могли бы восполнить за счет эмиссии тенговых облигаций на срок от трех до пяти лет. В январе 2013 года экс-глава Национального банка РК Григорий Марченко предположил, что такие облигации могли бы приобретаться пенсионными фондами, страховыми компаниям, населением и иностранными инвесторами. Как пояснил тогда экс-глава Национального банка РК, свободные средства страховых компаний и пенсионных фондов оцениваются в 700-800 млрд. тенге. Тогда Марченко отметил, что через программу выпуска банками среднесрочных тенговых облигаций банки нивелируют валютные риски.

«Банки будут привлекать средства в тенге и кредитовать в тенге. К концу 2012 года 70% кредитов выданных банками были в тенге. Так, одна из проблем шестилетней давности заключалась в том, что банки в основном фондировались за счет выпуска еврооблигаций в долларах на внешних рынках, а потом кредитовали в основном в тенге и возникали валютные риски. Когда валюта привлечения средств и валюта выдачи средств одна и та же, то валютные риски для банков не возникают», - отметил в начале 2013 года Марченко. 

В тоже время пока инструмент, предложенный Марченко, практически не работает. «Эмитировать тенговые облигации в большом объеме сейчас невозможно, так как самые крупные управляющие длинными деньгами, пенсионные фонды, заняты передачей активов в «Единый накопительный пенсионный фонд». Показателен случай с выпуском еврооблигаций Kaspi bank, который выдает займы в основном в тенге, но вынужден занимать в долларах по высоким ставкам и с валютным риском. Так, на местном рынке банк бы не смог привлечь необходимую сумму. Как будут использоваться средства ЕНПФ пока не ясно. Ни инвестиционной стратегии, ни совета по инвестициям пока нет» - отметили аналитики Halyk Finance. 

Передача пенсионных активов и обязательств частных пенсионных фондов в ЕНПФ должна закончится в июне 2014 года. В настоящее время в ЕНПФ переданы пенсионные активы и обязательства четырех фондов: НПФ «Республика», ОНПФ «Отан», НПФ «Капитал» и НПФ «Атамекен». Активы и обязательства НПФ «Астана» стали переводиться в ЕНПФ с 3 января 2014 года. Первый этап данного процесса должен завершиться 22 января 2014 года. Далее передавать свои активы станут НПФ «НефтеГаз-Дем», НПФ «Грантум», НПФ «УларУмит» и «НПФ Народного банка Казахстана». 

«Долгосрочные кредиты имеют более высокую стоимость для банков. Банкам необходимо дать возможность фондирования в Казахстане по привлекательным условиям, а также предоставить налоговые льготы по долгосрочным кредитам. Что касается совета экс-главы Национального банка РК по выпуску среднесрочных облигаций, считаем, что данный вопрос требует более детального анализа, который банки смогут провести после запуска деятельности ЕНПФ. В Казахстане необходимо создать компанию или фонд, который мог бы компенсировать дефицит долгосрочной ликвидности, сложившийся в посткризисный период. Это позволит снизить конечную стоимость кредитов для населения», - считает директор департамента розничного кредитования «Темiрбанка» Гульмира Ергалиева.

Банки также могут генерировать длинные деньги за счет депозитов. Новый глава Национального банка РК Кайрат Келимбетов недавно заявил, что для стимулирования долгосрочного кредитования ЕНПФ будет предоставлять банкам фондирование не только через покупку облигаций, но и через  размещение депозитов. Но воспользоваться данной мерой смогут только банки с рейтингом не ниже  «В-». Конечно такое требование со стороны регулятора ограничит «БТА Банк» и «Альянс банк» в привлечении средств. Пока рейтинги этих двух банков ниже обозначенного регулятором порога по рейтингу.  

Как отметила директор департамента развития розничного бизнеса ДО Банк ВТБ (Казахстан) в 2012 году Национальный банк РК выступил с инициативой внедрения «коэффициента покрытия ликвидности», рекомендованного Базельским комитетом по банковскому надзору. По словам  Жакеновой, этот коэффициент позволил бы банкам выделить стабильную часть в своих депозитных базах и направить эти средства на кредитование долгосрочных инвестпроектов и ипотеки. Как пояснили в банке, этот коэффициент рассчитывается как отношение выданных кредитов к сумме внутренних депозитов и собственного капитала.