Как банки будут вовлекать в систему жилстройсбережений

В рамках нового закона «О банках» обсуждается вопрос вовлечения коммерческих банков в систему жилищно-строительных сбережений без создания дочернего банка. Такой механизм, по мнению финрегулятора, поможет повысить доступность ипотеки на рынке. В кулуарах мероприятия по выдаче банковской лицензии новому банку BNK Commercial Bank председатель Агентства по регулированию и развития финансового рынка Мадина Абылкасымова рассказала, как будет работать обсуждаемый механизм, и почему банкам дали переходный период для снижения ставок по ипотеке до 20%, сообщает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz. 

О вовлечении банков в систему жилстройсбережений

В АРРФР считают, что для развития ипотечного рынка банки второго уровня могли бы участвовать в системе жилищно-строительных сбережений.

«У нас есть специальный закон "О жилищных строительных сбережениях". В соответствии с ним любой коммерческий банк может участвовать в этой системе. Но для этого ему нужно создать отдельный дочерний жилищно-строительный банк. Это необходимо для раздельного учета депозитов (жилищно-строительных и стандартных – Ред.). Почему этот механизм не получил развития? Потому что коммерческий банк в этом случае понесет очень высокие затраты – на создание нового банка, формирование его уставного капитала, штата, информационные системы, здания и так далее. То есть банки понесут очень высокие расходы, которые будут сильно влиять на стоимость ипотеки (по системе жилстройсбережений - Ред.) и на решение банков идти в систему жилстройсбережений или нет, создавать ли дочерний банк. Поэтому банки подняли вопрос, чтобы без создания отдельного банка разрешить им быть вовлеченными в систему жилстройсбережений. Мы поддерживаем эту позицию», - подчеркивает глава финрегулятора.

«Банки могут осуществлять раздельный учет активов»

Она уточнила, что практика по запуску системы жилстройсбережений в рамках одного коммерчесокого банка в мире уже есть.

«Поэтому мы предлагаем, чтобы банки могли осуществлять раздельный учет активов, пассивов по таким ипотечным продуктам. Механизм можно отработать в рамках одного банка, без создания дочернего. У нас есть четкое понимание, как это сделать. Например, можно использовать механизм «исламских окон», который планируем внедрить в рамках нового закона «О банках». В этом случае также предусматривается раздельный учет активов, пассивов. То есть технически все реализуемо», - отмечает Мадина Абылкасымова.

Будут ли коммерческие банки начислять госпремии? 

Сейчас Отбасы банк ежегодно начисляет госпремию по своим депозитам. В 2025 году максимальная госпремия банка составит 157 280 тенге. Чтобы ее получить, необходимо накопить на депозите не менее 786 400 тенге (200 МРП). Премия начисляется в размере 20% на сумму накоплений, не превышающую 200 МРП. 

«Поэтому в рамках нового закона "О банках" по-прежнему остается открытым вопрос: будут ли коммерческие банки начислять госпремии, которые начисляются в рамках системы жилищно-строительных сбережений? - задается вопросом глава АРРФР. - На самом деле возможности бюджета в этом плане ограничены. Поэтому мы вопрос с госпремией (для коммерческих банков – Ред.) вынесли на обсуждение».

Она считает, что если такие госпремии все-таки будут внедрены, то между госбанком Отбасы банком и коммерческими банками «не должно быть арбитража».

«Ведь если условия по жилищно-строительным сбережениям в рамках нового закона «О банках» будут одинаковыми, то арбитража по госпремии быть не должно», - подчеркнула Мадина Абылкасымова.

По ее словам, обсуждаемая система жилстройсбережений предусматривает, что любой коммерческий банк может открыть депозит по более низкой ставке.

«Сейчас ставки по депозитам находятся в среднем на уровне 15-16%. Поэтому банки, чтобы обеспечить доходность по депозитам, выдают кредиты по более высоким ставкам. Ведь в кредитную ставку закладываются операционные расходы, маржа и риски заемщика. По новой системе жилстройсбережений, где смогут участвовать банки, у них может появиться возможность привлекать вклады по более низкой ставке. Какое-то время они будут накапливаться в банке, это может быть год, два или три. И после выдается ипотека также по более низкой ставке (по примеру Отбасы банка - Ред.)», - отметила глава АРРФР.

Почему ставку по ипотеке снизят до 20%

Также  глава финрегулятора прокомментировала инциативу по снижению предельных ставок по ипотеке с 25% до 20%.

«У нас на ипотечном рынке сложилось ситуация, когда 60% всех ипотечных займов выдается Отбасы банком. Это главный оператор системы жилищно-строительных сбережений. Кроме этого, есть различные льготные ипотечные программы. Например, продолжается реализация госпрограммы 7-20-25, но ее суммы значительно «истощаются». Поэтому банки начали развивать рыночную ипотеку. Вместе с тем, в условиях высокой базовой ставки, уровень которой нацелен на борьбу с инфляцией, ставки по ипотеке (коммерческих банков – Ред.) сильно выросли. В среднем они находятся на уровне 21-23%. Это очень высокие ставки, в будущем они повлекут большую долговую нагрузку со стороны ипотечных заемщиков. Ожидаем, что в будущем вырастут дефолты по таким ипотекам, которые оформлялись именно за последние три года, когда ставки находились на очень высоком уровне», - сообщила Мадина Абылкасымова в кулуарах.

Поэтому, по ее словам, в рамках финансовой стабильности на рынке АРРФР совместно с Нацбанком приняли решение по снижению ГЭСВ по ипотечным кредитам с 25 до 20%.

«Это необходимо, чтобы дестимулировать ипотеку по высоким рыночным ставкам», - отметила она.

«Ипотека по ставке выше 12% - высокий риск дефолта» 

Также Мадина Абылкасымова затронула вопрос высоких ипотечных ставок.

По расчетам финрегулятора, любые ипотечные займы по ставке 20% годовых – «это предел». 

«Даже любые ипотечные займы, которые выдаются по ставке выше 12% и до 20% - они несут высокий риск дефолта по таким кредитам. И мы считаем, что необходимо уже сейчас, особенно в период высоких процентов ставок, ограничить выдачу таких ипотечных займов. Поэтому именно вовлечение коммерческих банков в систему жилищно-строительных сбережений как раз может повысить доступность ипотечных займов», - считает она.

Почему банкам дали «переходный период» 

В июле 2025 года в АРРФР сообщили, что действие сниженной годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке до 20% приостанавливается до 1 ноября.

Подчеркивалось, что «мера принимается для предоставления банкам второго уровня достаточного времени для проведения комплекса подготовительных мероприятий, включая адаптацию внутренних учетных и операционных систем под новые параметры, пересмотр условий действующих и новых ипотечных продуктов».

«Мы два месяца назад предупреждали банки об инициативе по снижению предельной ставки по ипотеке с июня. Но не все банки учли, что в июне соответствующее постановление будет принято. Сейчас в банках находится на рассмотрении большое количество заявок, по которым они уже получили предварительное одобрение, но по ставкам выше 20%. И чтобы не было большого количества отказов по ипотеке и заемщики смогли получить доступ к таким займам (по ранее поданным заявкам – Ред.), мы предоставили банкам переходный период», - пояснила Мадина Абылкасымова.

В АРРФР резюмировали, что коммерческие банки смогут заходить в систему жилстройсбережений только «по своему желанию».