1. Главные новости
›
2. Эксперты

Лучший инвестор в Казахстане – казахстанский

На недавно прошедшем Первом Евразийском конгрессе строительной отрасли Александр Белович, глава компании «Базис-А», высказался по вопросу недостаточности строительства жилья по госпрограммам. В частности, он заявил, что в Жилстройсбербанке (ЖССБ) в очереди на жилье стоят 425 тыс. человек, которые рассчитывают получить свои квартиры в срок от 5 до 7 лет. Но при имеющихся сдаваемых объемах строительства жилья – 150-200 тыс. кв. м в год вкладчикам, по сути, придется стоять в очереди 13-14 лет.

ЖССБ достаточно оперативно отреагировал на такие заявления и сообщил, что число клиентов банка, о которых упоминает в своем выступлении Александр Белович, на самом деле – количество заключенных договоров с банком. По информации банка, из общего количества договоров всего 35% клиентов рассчитывают стать участниками программы «Доступное жилье-2020» и приобрести жилье по ценам ниже рыночных. Более того, по данным ЖССБ, ежегодно строится и сдается в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м жилья в рамках программы «Доступное жилье-2020». Деловой еженедельник «Капитал.kz» побеседовал с Александром Беловичем и прояснил ситуацию.

- Александр Якубович, как вы прокомментируете эту ситуацию?

- На конгрессе строительной отрасли в рамках сессии «Привлечение инвестиций в строительную отрасль – залог устойчивого развития всей экономики» рассматривался вопрос необходимости увеличения строительства жилья и поиска инвестиций. В частности, было сказано, что лучший инвестор в Казахстане – казахстанский инвестор. Это показывает динамика ввода в эксплуатацию коммерческого жилья в стране, инвесторами и покупателями которого являются наши граждане. И в этом вопросе Жилстройсбербанк был упомянут мною как положительный пример, как специализированный банк, решающий проблемы обеспечения населения жильем. Но в своем выступлении я допустил неточность, назвав не те цифры, поэтому банк и среагировал, как и полагается в таких случаях.

Однако жесткость реакции банка меня удивляет. Дело в том, что вы нигде не найдете информации об объеме вводимого жилья ЖССБ, а разные источники, которые говорят об этом, говорят по-разному. В своем опровержении банк объявил, что в рамках программы «Доступное жилье 2020» запланировано строительство 6 млн кв. м жилья, тогда как в целевых индикаторах к этой программе объем жилья определен 4 млн 453 тыс. кв. м.

Кроме того, в своем недавнем заявлении ЖССБ говорит о более 500 тыс. кв. м, сдаваемых ежегодно, а в своем выступлении в октябре один из руководителей банка сообщает о цифре 440 тыс. кв. м. По другой информации, на другом сайте, мы видим опубликованное в начале осени этого года сообщение о том, что на общественном совете ЖССБ обсуждался вопрос о 31 проблемном объекте площадью 109 тыс. кв. м, возводимых по программе «Доступное жилье-2020». Данных примеров можно привести множество и я бы посоветовал банку в этом случае быть более открытым и прозрачным. И для начала на своем сайте опубликовать цифры, которые интересны общественности. Что касается развития Жилстройсбербанка, я был бы рад, и не только я, если бы он смог обеспечить жильем огромную массу нуждающихся.

Напомню, что я выступал на конгрессе как председатель комитета строительства, производства строительных материалов и ЖКХ. И я нигде не говорил про компанию «Базис-А». Но раз банк непонятно по каким причинам задел мою компанию, я хочу остановиться на этом несколько подробнее.

Компания «Базис-А» никогда не занималась строительством жилья эконом-класса. За исключением периода 92-94-х годов. Политика компании с 90-х годов определяла создание такого продукта на рынке жилья, которого не было в Казахстане до этого никогда. Нашим стремлением было и остается строительство все более и более комфортных и высококачественных объектов. Поэтому мы не участвуем в этих программах, это не наш сегмент.

Однако мы планируем заходить в строительство категории жилья эконом-класса. И прежде чем поговорить об этом, я хотел бы подчеркнуть разделение в строительном законодательстве понятий «застройщик» и «подрядчик». Подрядчик – организация, которая выполняет строительство по заказу застройщика. Застройщик, он же заказчик, является организатором процесса строительства. Его задача – приобретение земельного участка, проектирование, выбор и заключение договора со строительной организацией (подрядчиком), маркетинговые исследования, реклама продукта, эксплуатация и т. д. Так вот, как подрядная организация мы в данное время уже осуществляем строительство жилья по цене 142 тыс. тенге за 1 кв. м по заказу акимата Астаны.

Теперь вопрос: могу ли я, как застройщик, построить жилье по 142 тыс. и какова на самом деле стоимость затраченных государством средств на строительство жилья по программе ЖССБ. Для определения стоимости я приведу некоторые сравнения. Представим себе, что наша компания и ЖССБ строят (виртуально) два одинаковых жилых дома именно на той самой площадке, где мы строим сейчас жилье для акимата. Итак, стоимость строительства коробки здания определена государственной экспертизой – 142 тыс. тенге за 1 кв. м (прибыль подрядчика сметной документацией не предусмотрена), но это только коробка здания с отделочными работами и внутренними инженерными коммуникациями. А где наружные инженерные сети, коммуникации и благоустройство? Для ЖССБ эту работу выполняют местные исполнительные органы, тратя деньги из других целевых программ, мы же, как застройщик, выполняем эту работу за счет собственных средств. Теперь давайте посчитаем расходы стоимости, подтвержденной госэкспертизой для вышеуказанной стройплощадки: затраты на строительство инженерных сетей и благоустройство в пересчете на 1 кв. м жилой площади составляют 32 тыс. тенге. У нас эти затраты есть, а банк их не учитывает, для них эту затратную часть государство выполняет по другим целевым программам. Далее, земля, которую нам необходимо выкупить у государства. Кадастровая стоимость вышеобозначенного участка в пересчете на 1 кв. м жилой площади составляет 6271 тенге (это если повезет выкупить эту землю у государства, а не у частного собственника, у которого цена будет значительно выше). Мы платим за этот участок, а ЖССБ он достается бесплатно. Но он имеет рыночную стоимость, и для здания, которое строит банк, эта стоимость не учитывается. Следующая статья расходов – это процент за пользование банковским кредитом. Затраты коммерческого кредита, взятого по цене 12-14% годовых, составляет 7189 тенге в пересчете на 1 кв. м. У банка данная затратная часть отсутствует. Теперь о паркинге. Согласно существующему строительному законодательству, жилые дома должны быть обеспечены паркингами. Вы помните начало сравнения вариантов? Мы и ЖССБ, как застройщики, строим виртуальные дома на конкретной площадке. Так вот, мы строим паркинги в обязательном порядке, тогда как ЖССБ их не строит. А если и строит, то в редких случаях. Стоимость паркинга – достаточно затратная часть, и доход от продажи паркинга не покрывает затраты. То есть продажная цена дешевле себестоимости продукта. Каким образом мы компенсируем убытки – мы перекладываем часть стоимости паркинга на кв. м строительства жилья. В нашем расчете эта цифра составит 16 838 тенге на кв. м. Далее затраты на рекламу, расходы на работу с клиентами и оформление недвижимости – у нас эта сумма составляет 7311 тенге на кв. м. У банка есть такие же затраты, но за них эту работу выполняет государство или они сами, местные исполнительные органы эти затраты у них не учитывают.

Следующее, в течение гарантийного периода мы несем затраты по содержанию персонала, осуществляющего контроль за построенным зданием. Они составляют 1 363 тенге за кв. м, и у банка эти затраты есть, только эту работу для них делают местные исполнительные органы или они сами. Однако эти затраты нигде не учитывают. Но они же есть! Первые месяцы после заселения дома существуют некоторые проблемы, связанные с неравномерным заселением, с неорганизованностью жильцов по заключению договоров с КСК или созданию кондоминиума. Поэтому оплата за эксплуатационные, коммунальные услуги первые месяцы, а может и годы, происходит нерегулярно. Но здание же надо эксплуатировать и все затраты по нехватке средств восполняются застройщиком. Эта сумма составляет 1225 тенге на кв. м. У банка этих затрат нет, наверняка они опять же ложатся на плечи государства. Кроме того, в расчет не вошли затраты по содержанию технического надзора, у нас они входят в состав обозначенной выше цены, банк эти затраты не считает. Есть часть и других затрат, например, строительство детских развивающих центров, которые осуществляет застройщик, а банк эти затраты не несет.

Хочу отметить, что приведенные данные актуальны только для жилья эконом-класса. При расчетах стоимости жилья бизнес- и элит-классов будут совсем другие стоимостные показатели. Но это другая тема для разговора, поэтому давайте вернемся к эконом-классу. Таким образом, подведем итог: наши затраты составляют около 214 тыс. тенге за кв. м без прибыли. И у банка есть эти затраты. Но стоимость всех этих затрат государство берет на себя, так как у него есть возможность проигнорировать эти расходы в целях создания более дешевого жилья. А мы этого сделать не можем, у нас это все входит в фактические затраты по созданию объекта. Просто не надо лукавить и говорить, что мы дорогие, а они дешевые. И мы могли бы продавать жилье по 142 тыс. тенге, если бы за нас эти затраты, превышающие 142 тыс., брало на себя государство. При этом даже по такой цене мы построим более качественное жилье эконом-класса. Проведем это сравнение в недалеком будущем, когда наша организация, как подрядчик, закончит жилой дом, о котором мы говорили в начале и сравним его с жилым домом уже не виртуальным, а реальным, строящимся в настоящее время на другой площадке.

- Каковы же действительно объемы нехватки жилья в Казахстане, о которых вы говорите?

- Сегодня нормы обеспеченности жильем в Казахстане составляют 20,9 кв. м на человека. А в экономически развитых странах, например, в США и Европе – от 50 до 75 кв. м. Безусловно, хотелось бы стремиться к таким показателям и у нас, но это не реально, это длительная перспектива. Ведь эти страны занимаются созданием жилья несколько сотен лет и поэтому их накопленный жилищный фонд огромен. Обратимся к другому показателю: стандарты обеспеченности жильем, рекомендуемые ООН. Они составляют 30 кв. м на человека. Чтобы достигнуть этого показателя, Казахстану дополнительно, кроме существующего жилищного фонда в объеме 386 млн кв. м, нужно построить еще 170 млн кв. м. Давайте помечтаем. За сколько лет мы хотим достичь этого показателя. За 10 лет? Значит, нам надо строить 17 млн кв. м ежегодно, дополнительно к тому жилью, которое у нас вводится ежегодно (7 млн кв. м). Хотим достигнуть за 20 лет? Тогда надо строить дополнительно 8 млн кв. м к тому, что мы строим ежегодно. К сожалению, это пока нереально. Но есть другой показатель, к которому мы должны стремиться. Причем, я думаю, этого показателя мы можем и должны достигнуть за 10 лет. Я говорю о России и Беларуси, где обеспеченность жильем на человека на 3-4 кв. м больше, чем у нас. А это 51 млн кв. м. В пересчете на 10 лет это 5,1 млн кв. м жилья дополнительно к тому, что мы уже строим. Если все это сложить, то получается, что ежегодный ввод жилья должен быть не менее 12 млн. кв. м. Не все сразу! Страна стремится к этому, и к 2020 году уже планируется возведение 10 млн кв. м жилья ежегодно. При этом не менее 83% – это коммерческое строительство и ИЖС. Как бы ни ругали коммерческих застройщиков, какими бы мы плохими не были в глазах многих недоброжелателей, но основное насыщение рынка происходит за счет нас.

- И где же найти на это все деньги?

- За последнее время создано немало замечательных программ, в том числе «Доступное жилье-2020», эта программа предусматривает финансирование из различных источников. Благодаря этим программам будут решены в значительной степени проблемы жилья для социально уязвимых слоев населения. Многие застройщики будут в этой программе участвовать. В государственной программе «Доступное жилье-2020» указаны слабые стороны всех предыдущих программ жилищного строительства: «Не удалось до конца обеспечить доступность жилья для основной массы экономически активного населения». Дальнейший рост ввода жилья возможен, когда мы все вместе найдем необходимые ресурсы для помощи как раз вышеупомянутой категории граждан. Это и арендное жилье не только по государственным, но и по коммерческим программам, предоставление дешевой и длинной ипотеки, строительство служебного жилья, предназначенного для закрепления и сохранения кадров всех наших производственников, выделение земельных участков под ИЖС в большем объеме, увеличение зарубежных инвестиций и прочее. Поэтому первый конгресс строительной отрасли широко обсуждал все вышеназванные вопросы, и мы все надеемся, что наша сильная страна, правительство, профессиональное строительное сообщество, объединив свои усилия, смогут найти необходимые и правильные решения.