Сколько нужно зарплат, чтобы накопить на квартиру
Вопрос аренды или покупки квартиры рано или поздно встает перед каждымВопрос аренды или покупки квартиры рано или поздно встает практически перед каждым. Ответ зависит от конкретной ситуации. К преимуществам покупки жилья, например, можно отнести тот факт, что у владельца появляется актив, цена на который при благоприятной экономической ситуации только растет. Но квартира в городе стоит дорого, и опять же даже при благоприятной ситуации копить на квартиру с нуля придется лет пять, а то и больше. Как вариант – взять ипотеку или брать квартиру в аренду. В этом случае платеж по ипотеке не меняется, а аренда растет в среднем на 10% в год. Ставка по ипотеке и различные дополнительные расходы на квартиру приводят к переплате, которая может достичь размеров еще одной квартиры. Корреспондент «Капитал.kz» подсчитал, сколько годовых заработных плат нужно, чтобы накопить на квартиру, и узнал у экспертов, в каком случае квартиру лучше покупать, а не брать в аренду.
Быть или не быть
На рынке есть ряд факторов, которые прямо или косвенно влияют на стоимость жилплощади. Прежде всего, нужно учитывать, что каждый город имеет свои сильные и слабые стороны, что и объясняется некоторым различием в ценах на квартиры. Отдельный вклад в разницу между ценообразованием на жилье вносит наличие спроса и предложения. К спросу можно отнести уровень дохода населения, темпы роста экономики города и численности жителей, а также доступ и условия по финансовым инструментам (ипотеке), уровень развития государственной жилищной программы. Со стороны предложения это объемы строящегося и вторичного жилья, его качество, репутация и бренд застройщика. Сюда же относятся локальные характеристики жилья – местоположение, класс, вид отделки, площадь жилья, наличие и развитость инфраструктуры и социальных объектов, близость к транспорту, наличие парковки, вид из окон, этажность, наличие управляющей компании.
«В любой стране, в том числе и в Казахстане, на рынке недвижимости есть своя конъюнктура, обусловленная макроэкономическими особенностями того или иного региона. Это и является причиной различия цен на недвижимость. Средняя стоимость столичной недвижимости, чаще всего, выше, чем в регионах. Это общемировой тренд и зависит от многих факторов. Как правило, это более высокие доходы столичных жителей, чем в целом по стране. Более развитая инфраструктура, на содержание которой требуются значительные средства, высокая плотность населения, дорогая земля», – объясняет Катерина Ладыженская, директор по продажам Homsters.kz.
По ее словам, глобальная рецессия сыграла свою роль в снижении доступности жилья, так как динамика роста заработной платы не успевает за темпом роста цен на недвижимость. Большинство работодателей не стали проводить пересмотр зарплат с учетом девальвации, а банки, в свою очередь, ужесточили оценку платежеспособности клиента. Стоит отметить, существует определенная закономерность: при очередном витке девальвации тенге число желающих купить недвижимость растет прямо пропорционально падению национальной валюты. Это связано с желанием людей сохранить свои средства. Рынок первичной недвижимости сейчас более привлекателен, потому что позволит еще приумножить инвестиционные вложения после сдачи объекта.
Простые числа
Аренда жилья, особенно в кризисный период, может показаться хорошей перспективой. Например, если у вас хорошие отношения с арендодателем, то небольшая задержка платежа не столь критична, как если бы эта же ситуация произошла в случае ипотеки. В случае смены работы место жительства легко поменять и переехать. Популярность такой модели можно объяснить еще и тем, что в случае аренды вы ни к чему не привязаны и легко можете сменить место жительства или даже переехать в другую страну. С другой стороны, в случае аренды все ваши активы сгорают, так как вы по-прежнему остаетесь арендатором, но не собственником. Эксперты считают, что рынок арендного жилья в Казахстане развит слабо и разница между ипотечным и арендным платежом не настолько большая, чтобы можно было делать выбор.
Анна Шацкая, начальник аналитической службы портала недвижимости kn.kz, на примере недвижимости столицы объясняет ситуацию так: в Астане в ЖК «Лазурный квартал» 2-комнатная квартира стоит около 17 млн тенге. При наличии первоначального взноса в размере 20%, под 15,5% ежемесячный платеж составит 195 тыс. тенге. Аренда такой же квартиры в этом комплексе обойдется в 150 тыс. тенге.
«Экономия в 45 тыс. тенге, но ввиду того, что вы никогда не станете собственником арендной квартиры на частном рынке, сомнительная. Наверное, когда уровень арендной ставки станет вполовину меньше платежа по ипотеке, можно будет задуматься», – говорит она.
Спикер добавляет, что в сравнении с развитыми странами огромную роль в соотношении доходов и уровня цен играет объем предложения и ставки по ипотеке. В развитых странах рынок уже насыщен и ставки по ипотеке гораздо ниже, поэтому и цены на жилье в соотношении с доходами ниже. У нас же еще с советских времен сохраняется острый дефицит социального жилья, что поддерживает цены на высоком уровне.
«В этом вопросе нет однозначных ответов. В любом случае прежде чем принимать решение о покупке жилья или аренде, необходимо брать во внимание не только свой текущий бюджет, но и просчитывать возможные риски и возможности в будущем (развитие карьеры, семейные планы, общий доход, стабильность вашего текущего места работы). Альтернативой долгосрочной аренде жилья являются ипотечные программы банков. В текущих условиях этот сегмент рынка кредитования сужается, требования банков к заемщикам ужесточаются. Дополнительно можно рассмотреть вариант рассрочки от застройщика. При этом сроки выплат более ограничены (как правило, не более 5 лет), чем в ипотечных программах. Многие предпочитают при возможности покупку квартиры даже в кредит, так как открывается возможность вкладывать в свое собственное жилье», – резюмирует Катерина Ладыженская.