Государство перезапустит земельный механизм

В настоящее время в Казахстане структура собственности на земли сельскохозяйственного назначения такова: в частных руках находится мизерная доля – 1,2 млн га, то есть 1,2% всех земель, остальные 97,4 млн га, или 98,8%, принадлежат государству. Весной этого года президент страны Нурсултан Назарбаев говорил о том, что необходимо запустить эти территории в рыночный оборот – внедрить новые механизмы передачи земли в частную собственность, провести приватизацию земель сельхозназначения. Осенью парламент должен получить соответствующие законодательные поправки, проработанные рабочей группой.

По просьбе делового еженедельника «Капитал.kz» эксперты, знающие рынок, предположили, как может проходить реформа и какие существуют препятствия в ее проведении.

Земле нужны новые механизмы

Частную собственность на землю пытаются ввести в Казахстане вот уже 25 лет. «Если в стране, которая начала земельную реформу и на протяжении стольких лет вводит частную собственность на землю, такая форма составляет всего 1%, а аренда – 99%, то, думаю, есть над чем работать», – говорит Бакытжан Базарбек, юрист, международный эксперт по земельному и экологическому праву. В этом он видит «особенности» казахстанского законодательства – проблемы, которые так или иначе могут воздействовать на ход приватизации. В развитых странах земли, находящиеся в частной собственности, составляют не менее 40%. Это влияет на предпринимательский климат, конкуренцию и производство, включая сельское хозяйство.

Вообще, продолжает аналитик, если судить объективно, то действующее земельное законодательство Республики Казахстан создает правовые условия для перехода от государственной собственности на землю к частной. «Но существующие инструменты недостаточно стимулируют привлечение частного капитала в такие важные сегменты земельного рынка, как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда», – говорит он.

Если же говорить о механизмах земельной реформы, то это аукционы по продаже права собственности на землю и права аренды. Помимо этого, по мнению собеседника, необходимо развивать систему приобретения земель сельскохозяйственного назначения в рассрочку, институт залога права на землю, ипотеки на землю.

Проблемы с психологией

Вообще, состояние права собственности – это, по мнению аналитика, одна из основных трудностей, которые нужно преодолеть, чтобы запустить новую реформу. «Среди собственников земель и землепользователей преобладает психология: я – хозяин земли, что хочу, то и делаю! Это неправильно, ведь даже правомочия собственника земельного участка ограничены законодательством. В результате вот такого подхода к хозяйственной деятельности мы имеем повсеместно нецелевое, нерациональное, неразумное использование, загрязнение и засорение земель, о рекультивации почв, глубокой поддержке природоохранных мер говорить не приходится», – поясняет Бакытжан Базарбек. Он считает, что фермерам необходим правовой всеобуч. Но, более того, есть проблема с тем, что само вещное право на землю, будь то право частной собственности или право землепользования, недостаточно защищено земельным законодательством. Об этом же говорят и в Союзе фермеров Казахстана (СФК). «Несмотря на то что земельная реформа предполагает массовую приватизацию и, как следствие, рост предпринимательской активности на селе, в сельскохозяйственной отрасли, все эти достижения могут быть перечеркнуты «поведением» местных исполнительных органов, частенько пренебрегающих правами бизнеса», – поделились своим видением эксперты объединения.

Кроме того, в качестве препятствия в Союзе фермеров называют то, что пока непонятен механизм приватизации земель, находящихся в распоряжении юрлиц, в уставном капитале которых «сидят» доли (паи) рядовых сельчан. «К примеру, в одном ТОО могут находиться земли 500 пайщиков. Каким образом и кто должен выкупать землю – пайщики или ТОО? Этот вопрос еще нужно обсудить и выработать четкий и понятный механизм, чтобы ничьи права не были нарушены», – говорят эксперты СФК.

Не все в одни руки

Каких именно земель коснется приватизация – находящихся на праве частной собственности, но не использующихся по назначению, или находящихся на праве землепользования, с тем, чтобы они были приватизированы?

«Земли, которые уже находятся «на праве частной собственности», априори не могут быть приватизированы, разве что могут попасть под огосударствление, то есть под обратный приватизации процесс», – поясняют в Союзе фермеров Казахстана. По задумке авторов земельной реформы, первыми должны быть приватизированы земли запаса. Потом земли, находящиеся в аренде у аграриев. «По последним данным, после обсуждения пришли к тому, что институт аренды останется. Но что будут делать те, чей срок аренды составлял 10 лет и уже подходит к концу? Мы предлагали продлить им срок аренды на 49 лет с правом приватизации до конца этого срока», – говорят в объединении.

Могут ли быть введены ограничения по размеру приватизируемых участков?

«В ходе обсуждения такие предложения звучали, но насколько они обоснованы и реализуемы ли на практике – непонятно. К примеру, крупный холдинг может приобрести земли через аффилированные хозяйства», – отмечают в Союзе фермеров. О возможности подключения к процессу подобных компаний говорит и Бакытжан Базарбек: «Это упущения принятого в 2002-2003 годах Земельного кодекса, и над этим необходимо работать государству». Эксперт уверен, что в новой реформе ограничения не просто могут, а должны быть введены – чтобы избежать риска сосредоточения огромного количества приватизируемых земель в руках группы лиц, граждан и предприятий.

Землепользователи с репутацией

Смогут ли в грядущей кампании принять участие физические лица или она рассчитана исключительно на юридических лиц? Бакытжан Базарбек уверен, что и тем, и другим откроют доступ, и приоритет будет отдаваться не по признаку физического/юридического лица, а по репутации землепользователя, его опыту работы с сельскохозяйственными землями. «По всей видимости, будет учитываться профессиональный состав, опыт, технологическая оснащенность и финансовая устойчивость предприятия либо физического лица», – предполагает спикер. По его мнению, возможно, будут учитываться данные реестра лиц, у которых принудительно изъяты земельные участки. «Те, у кого земельные участки были изъяты в связи с нецелевым использованием, возможно, будут лишены возможности принять участие в приватизации», – говорит он.

В Союзе фермеров поясняют: на сегодняшний день проект реформы предполагает, что приоритет будут иметь сельхозформирования с большим опытом работы в сельском хозяйстве, имеющие материально-техническую базу и готовые рационально эту землю использовать. При этом к процессу, видимо, будут допущены и те кандидаты, которые ранее владели землями сельхозназначения, но не использовали их по назначению.

Идея на перспективу

В качестве одного из вариантов передачи земли в частные руки рассматривается механизм массовой приватизации. По мнению Бакытжана Базарбека, это идея скорее на перспективу, так как для применения такого механизма на практике правовая инфраструктура в земельной сфере еще не доработана. «Думаю, нужно начать в первую очередь с правовой регламентации ценообразования. Земельный рынок Казахстана спекулятивен, цены на землю порой необъективны, так как рынок реагирует на небольшие изменения, а такие программы, как приватизация, тем более окажут ощутимое воздействие на ценообразование», – объясняет свою позицию эксперт.

К слову, о спекуляциях говорят и в Союзе фермеров. Для того чтобы не допустить такие схемы, необходимо запретить перепродажу приватизированных участков как минимум на 10 лет – таков рецепт экспертов СФК. Но это, как говорится, «в идеале», добавляют они.

Дороги, ведущие к кредиту

Один из существенных вопросов грядущей реформы – будет ли взиматься плата за приватизируемые участки.

Бакытжан Базарбек говорит: логика приватизации заключается в передаче земель в частные руки на возмездной основе, поэтому смысла в безвозмездном предоставлении сельскохозяйственных земель нет. Свою точку зрения эксперт обосновывает тем, что в период спада в экономике, падения курса тенге государство должно зарабатывать, приватизация – один из источников этого заработка. Другое дело, какая плата будет установлена. Это задача комитета по управлению земельными ресурсами и региональных НПЦзем (Научно-производственных центров земельного кадастра). Потребуется переоценка либо корректировка базовых ставок платы за земельные участки. «Многие сельскохозяйственные угодья находятся в утраченном, ущербном состоянии. Государство это понимает. В целом я скептически отношусь к тому, что на приватизацию будут выведены плодородные пригодные участки, их уже разобрали», – комментирует эксперт.

В Союзе фермеров же считают, что приватизация должна быть безвозмездной, иначе кампания может обернуться для аграриев, и без того находящихся в тяжелом положении, непосильными затратами. Конечно, речь не идет о том, чтобы «просто так раздать всем желающим землю». Участки должны получить те, у кого есть опыт работы не менее 5 лет и кто за годы работы не допустил ухудшения плодородия земель.

Естественно, фермерам потребуются заемные средства. Вероятность этого тем больше, чем выше будет стоимость земли и короче сроки, уверены в Союзе фермеров. «Хотя уже сегодня сельскохозяйственная отрасль – одна из самых проблемных в кредитовании: доля займов с просрочкой более 90 дней в 2013 году, например, выросла на 128%. Кроме того, кредиты БВУ в сельском хозяйстве самые дорогие в разрезе отраслей. Поэтому рост кредитной нагрузки на сельхозтоваропроизводителей может крайне негативно сказаться на отрасли», – говорят в объединении.

Финансовый вопрос – безусловно, проблемное звено предстоящей реформы. Насколько – можно судить по озвученным выше цифрам (1,2% земель в частной собственности, хотя законодательная возможность купить землю есть уже давно). Показателен и такой пример: в Костанайской области, где самая дорогая по стране земля, в частной собственности находится только 0,4% от земель сельхозназначения. «У аграриев просто-напросто нет денег», – подытоживают в Союзе фермеров Казахстана.