Ипотека? Не актуально!

Ипотечный портфель сокращается

На 1 октября текущего года кредитный портфель ипотечных компаний снизился по сравнению с предыдущим месяцем на 20,8% и составил 60,6 млрд тенге. По данным регулятора, совокупные активы ипотечных компаний также показали снижение на 5,4% и составили 107,8 млрд тенге. Совокупный собственный капитал ипотечных организаций на отчетную дату составляет 22,5 млрд тенге. При этом в структуре кредитного портфеля ипотечных организаций по состоянию на 1 октября 2011 года доля стандартных кредитов составила 89,4%, сомнительных – 8,3%, безнадежных – 2,3%. Месяц назад доля стандартных кредитов составляла 70,6%, сомнительных – 10,2%, безнадежных – 19,2%.

По мнению экспертов АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК), столь резкое сокращение кредитного портфеля связано с исключением портфеля АО «ИО «Астана-финанс»» из общего списка ипотечных организаций. «Изменился уровень кредитования и по причине уменьшения доли уступаемых прав требований, что отразилось на уменьшении кредитного портфеля. Еще одним фактором снижения является увеличение объемов досрочного и планового погашения займов, выданных Казахстанской ипотечной компанией по государственной программе на 2005-2008 годы, так как истек срок трехлетнего моратория на досрочное погашение. При этом необходимо учесть, что размер суммы данных займов составляет небольшую величину, и заемщики стремятся к досрочному погашению кредитов», – поясняют в КИК. Кроме того, специалисты отмечают, что банки второго уровня существенно снизили объемы продаж прав требований КИК, поскольку заинтересованы в продвижении собственных ипотечных продуктов.

Однако эксперты КИК не исключают дальнейшего сокращения кредитного портфеля и совокупных активов ипотечных организаций, учитывая текущую ситуацию и объективные причины, сложившиеся на рынке ипотеки. «При этом надеемся, что выход компании на рынок прямого кредитования позволит остановить снижение размера нашего кредитного портфеля и в будущем даже поможет его нарастить», – отмечают в КИК.

Действительно, если беззалоговое розничное кредитование, финансирование бизнеса начинают восстанавливать свои позиции, то рынок ипотечных займов находится в некоторой стагнации. Ранее звучали различные прогнозы экспертов о росте этого сектора около 10% в год, однако низкая активность в ипотечном бизнесе – может негативным образом скорректировать подобные ожидания.

С одной стороны, ипотечное кредитование требует «долгих и дешевых» денег, которые отечественным кредиторам просто негде взять, так как источники долгосрочного фондирования недоступны в условиях турбулентности на мировых рынках и перегруженности ипотечными активами казахстанских накопительных пенсионных фондов. С другой стороны, перекредитованность розничных заемщиков значительно сужает рынок потенциальных потребителей ипотечных продуктов. При этом процентные ставки по ипотеке значительно ниже, чем по беззалоговым займам, а сроки кредитования значительно дольше. Рассчитывать на высокую ликвидность залоговой недвижимости, как показал кризис, также не приходится. Кроме того, вопрос дальнейшей реализации такого залога в случае непогашения клиентом ипотечного займа сопряжен со значительными трудностями.

Эксперты не исключают, что некоторые банки вообще откажутся от предоставления ипотечных займов в предстоящий период. «Вероятность отказа от выдачи ипотечных займов со стороны отдельных участников рынка мы не исключаем, так как законодательно ужесточены требования к реализации предметов залога ипотеки. Перевес в данном вопросе произошел в пользу защиты интересов заемщика, осложнив при этом работу кредиторов. Так, например, возможность внесудебной реализации предмета залога почти исключена, а сложившаяся судебная практика показывает, что суды учитывают в основном интересы недобросовестных заемщиков», – поясняют специалисты КИК.

Эксперты отделов по работе с проблемными займами отмечают, что даже в случае положительного в сторону кредитора решения суда – выселение недобросовестного заемщика – затяжной и дорогостоящий процесс. Судебные приставы практически не справляются с этим вопросом. Возможно, проблема будет решена, когда в полную силу заработает запущенный еще в прошлом году институт частного судопроизводства. Но даже переведенный на баланс банка объект недвижимости, чья стоимость за время обслуживания кредита  упала до 40-50%, нет возможности реализовать по той же самой цене, а в том, чтобы нести убытки, кредиторы, понятное дело, не заинтересованы. Таким образом, объем залоговой недвижимости по неработающим займам растет, и скорее стоит ожидать появления на рынке большего числа компаний, управляющих подобными активами, нежели роста ипотечного кредитования.

Кроме того, эксперты указывают на такие проблемы рынка ипотечного кредитования, как несоответствие сроков заимствования БВУ и ипотечных организаций более длинным срокам кредитов, запрашиваемых потенциальными заемщиками. Увеличение доли просроченных кредитов из-за отсутствия стабильных доходов населения, связанных с посткризисными явлениями, – также остается открытым.