Онлайн-ретейлеры двигают спрос на аренду складов

В 2020 году спрос на аренду складов увеличился на 9% в сравнении с 2019 годом. Причиной стал активный рост бизнеса ретейлеров в сегменте онлайн-торговли. Об этом в интервью корреспонденту центра деловой информации Kapital.kz рассказал финансовый аналитик Colliers Kazakhstan Темирлан Рустамбеков.

«Возросший спрос на складские комплексы в основном был зафиксирован со стороны онлайн-ретейлеров. Именно они замечают даже незначительные изменения в потребительском поведении и на их основе оперативно создают новые дистрибьюторские стратегии. В 2020 году 55% складов были заняты именно этими дистрибьюторскими компаниями. Транспортные и логистические организации занимают 16% складов Казахстана, компании розничной торговли арендуют около 14% складских объектов», - отметил Темирлан Рустамбеков.

Складская недвижимость бывает четырех классов. К самому высокому и дорогому относятся объекты А класса. Они имеют удобный подъезд для большегрузного транспорта, ворота через каждые 500 квадратных метров, тепловой узел, автономную электроподстанцию и охрану. Их помещение обычно прямоугольной формы, потолки не ниже 10 метров, также они обладают системами пожаротушения и вентиляции.

Склады B класса оснащены системой пожаротушения, холодильниками и погрузочно-разгрузочной техникой.

Объекты С и D классов – это неотапливаемые ангары и им подобные помещения. 

В Алматы и Алматинской области, по словам нашего собеседника, наиболее востребованы объекты классов А и B. Они занимают 58% и 23% рынка складских объектов соответственно.

«Меньший спрос на аренду объектов C и D классов, они занимают 19% объема рынка. Такие объекты не настолько рентабельны, как объекты А и B классов. Из-за роста спроса на качественную складскую недвижимость помещения классов С и D постепенно уходят с рынка», - сказал Темирлан Рустамбеков.

Средние цены на аренду объектов А класса сейчас составляют 2640 тенге за квадрат, для B класса – 1840 тенге, С и D классов – 857 тенге за квадрат, добавил он.

При этом растет заполняемость складских помещений A и B классов, в связи с чем в Казахстане может сформироваться дефицит на них.

«В настоящее время объекты C и D классов перестают быть интересны бизнесу, предполагаем, что вскоре их совсем не будет на рынке. Взамен им будут строить мультифункциональные склады», - сказал наш собеседник.

Такой комплекс комбинирует склад и другие виды коммерческой недвижимости, такие как офисы, гостиница, магазин, производственный цех и др. 

Для того чтобы удержать крупных арендаторов, бизнесу которых пандемия нанесла большой урон и из-за этого их платежеспособность снизилась, собственники складов предоставляли скидку на 30-50%, рассказал в свою очередь президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов. 

«Некоторые владельцы даже замораживали арендные платежи на время локдауна, иногда на полгода», - заметил он.

Были даже ситуации, когда собственники снижали стоимость аренды в два раза для тех партнеров, у которых договор аренды рассчитан на срок больше года. 

«Арендодателям нужно постоянно иметь денежный доход, чтобы какую-то его часть направлять на содержание склада. Например, на оплату коммунальных услуг. Владельцы складов постепенно уходят от получения сверхприбылей», - заметил Ермек Мусрепов.

Еще один тренд - расширение складских помещений.

«У нас в стране стали строить новые склады классов А, В, С и в основном узкоспециализированные, где может храниться определенный вид продукции. По нашим наблюдениям, сейчас строятся склады под фрукты, овощи. Особенно популярны складские помещения для хранения в них продукции медицинского назначения, товаров народного потребления. В основном их казахстанские инвесторы, среди них есть те, кто привлекает иностранный капитал», - пояснил наш собеседник. 

Помещения класса A в основном расположены в центральных районах крупных городов - Алматы, Нур-Султана и Шымкента - и пользуются особой популярностью. Объекты B и C классов обычно находятся в региональных центрах и пригородах, пояснил Ермек Мусрепов.

«Уверен, что в 2021 году стоимость аренды складов снизится на 10% по сравнению с допандемийным уровнем. Если аренда складской недвижимость B класса до COVID-19 составляла 2-2,5 тыс. тенге за квадрат, то в этом году она может составить 1800-1900 тенге за кв. м», - сказал наш собеседник.

Он считает, что в 2021 году спрос на складскую недвижимость увеличится. «По нашим данным, в январе этого года он уже вырос на 15% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. И игроки рынка будут модернизировать свои склады. У нас в Казахстане есть smart-склады, но их на рынке единицы», - заключил он.