1. Главные новости
›
2. Архив

Цена не монопольного рынка

Крупные строительные компании предлагают предотвратить возможные негативные последствия

Строители обратились к Главе государства с предложением более эффективного механизма для поддержки строительной отрасли Казахстана с учетом своего практического опыта. «Приняты эффективные решения по дальнейшей поддержке реального сектора страны. Для реализации данных решений, особенно в период общемирового кризиса, необходимо продолжить тесное взаимодействие государства и бизнеса... Крайне важно избежать возможных перекосов и учесть не только теоретические выводы и советы (не всегда бесспорные и объективные)», - говорится в обращении.

Напомним, правительством подготовлен ряд антикризисных мер для снижения воздействия мирового кризиса на экономику Казахстана. Эти меры касаются правительственного решения выделить часть средств для возобновления ипотечных программ банками второго уровня в период до 31 декабря. «Капитал.kz» уже писал о том, что столь серьезное ограничение времени для «акции» (именно так называют эту часть программы специалисты рынка) делает ее практически невыполнимой для потенциальных заемщиков. Следует принять во внимание, что для перевода средств из Национального фонда в Фонд национального благосостояния «Самрук-Казына», затем из ФНБ в согласившиеся банки второго уровня требуется не один банковский день. В декабре 11 официальных выходных и праздничных (то есть нерабочих) дней, а последние дни месяца из-за рождественских и новогодних праздников предполагают сокращенный график работы государственных организаций. Подача заявки в кредитный комитет (минимум 2 дня на сбор необходимых документов), ее рассмотрение (не менее 7 дней) и в случае положительного решения получение кредита (1 день) растягивает «акцию» минимум на 21 день. Корреспонденты «Капитал.kz» не смогли найти недостроенные объекты в нужной локации, готовые работать согласно «акции», поэтому к минимальному сроку в 21 день нужно добавить время на поиск подходящего потенциальному заемщику объекта ипотеки и на составление договора. Таким образом, акция действительно становится лишь акцией.

Обостряет ситуацию и тот факт, что большинство потенциальных заемщиков ориентируется на новую цену жилья - $800 за квадратный метр в столице и $1000 – в Алматы. Эта информация даже на некоторое время оживила было вторичный рынок, но ненадолго. Вспомнились $350 за квадратный метр и качество строительства по госпрограмме.

Это подтверждают и застройщики. «Наши опасения связаны с механизмом реализации антикризисных мер, а именно идеей директивным образом повлиять на ценообразование на рынке недвижимости. Мы считаем, что такой механизм не гарантирует определение уровня справедливой цены, не говоря уже о большой дифференциации проектов по их месторасположению, уровню класса, технологической насыщенности,  уникальности, этажности и многим другим факторам», - говорится в обращении к президенту. Действительно, на ценообразование влияет ряд рыночных факторов, и в первую очередь строительные компании включают в цену стоимость земельного участка под конкретный объект, стоимость строительных материалов, работ, архитектурного и технического проектирования, затрат на рабочую силу.

Обратившиеся к президенту бизнесмены отмечают: «В случае если директивно устанавливать цены на недвижимость, более чем на 30-40% не покрывающие их издержки на строительство, у всех участников рынка -  банков, застройщиков и клиентов (старых и новых) будут выстроены отрицательные ожидания в отношении начатых проектов (себестоимость по которым сформировалась в период высокой инфляции на строительные товары и услуги)». Застройщики имеют в виду сомнения в перспективности ликвидности проектов, созданных при низкой цене, устанавливаемой на строительные материалы невысокого качества, минимальной заработной плате, на которую можно привлечь лишь неквалифицированных гастарбайтеров, и неквалифицированном контроле со стороны госорганов. Инфраструктуру объектов при подобной цене за квадратный метр, как показывает опыт, создать практически невозможно.

«Тогда опять возникает вопрос – будет ли построено что-либо на эти деньги? Внутренние же резервы компаний недостаточны для полного покрытия такого дефицита, так как у всех дееспособных компаний вся прибыль была вложена в новые производства и земельные активы, которые находятся в залоге у банков и обесценены. Таким образом, фактически перекос в вопросе ценообразования может стать не мотиватором к работе, а породит у компаний психологию беспросветности ситуации и фактически сворачивания деятельности (легче все бросить, чем брать новый груз ответственности)».

То есть кредиты на завершение строительства и ипотечные кредиты клиентов по потенциально рисковым проектам будут заведомо определены как проблемные и, скорее всего, возможно, не будут возвращены даже устойчивыми компаниями. Причем при этом доля проблемных компаний резко увеличится (большая вероятность того, что все станут такими) со всеми вытекающими последствиями, залоги всех банков упадут в цене, а кредитные портфели ухудшатся одномоментно.

Кроме того, искусственно роняя рынок, мы обесценим залоговую стоимость, что повлечет массовый отказ от погашения кредитов ранних клиентов, не говоря уже о возобновлении деловой активности бизнеса. И как следствие - негативная реакция со стороны более 35 000 дольщиков (это только в недостроенных объектах),  которая может отразиться как минимум в отказе от погашения своих кредитов, расторжении договоров и еще большем усугублении ситуации в отрасли.

Предлагаемая фиксация цены сразу станет еще одним (и, наверное, окончательным) ограничителем дальнейшего финансирования банками застройщиков, и даже непроблемные проекты попадут под риск незавершения, что, в свою очередь, погубит выживавшие до настоящего в столь трудный период времени отечественные предприятия окончательно. 

Соответственно  отечественные строительные компании могут перестать существовать,  а многотысячные коллективы - остаться без работы.

Прекращение строительства приведет к ограничению предложения и новому росту цен на недвижимость в будущем.

Тем не менее, строительные компании не намерены объявлять себя банкротами. Они предлагают внести корректировки в предложенный правительством план. «Предлагаем основными центрами ответственности по решению поставленных Вами задач определить акиматы городов Астаны и Алматы, которые гораздо глубже и ближе понимают все аспекты данной проблемы, быстрее и соответственно эффективней реагируют на проблемы. Создать под председательством акимов городов Астаны и Алматы межведомственные комиссии в составе руководителей маслихатов, партии «Нур отан»,  отраслевых ассоциаций, ФНБ «Самрук-Казына». В задачи комиссий будут входить комплексное решение вопросов по финансированию завершения строительства объектов и выкупу квартир по справедливой цене, с учетом потребностей городов, контроля за их эффективным использованием, а также выработке предложений и рекомендаций по эффективному использованию средств ФСА предлагаемых нами направлять, прежде всего, для выкупа земельных активов не у спекулянтов, а у реальных строителей, при обязательном условии финансирования ими завершения начатого строительства.

Таким образом,  мы предлагаем более эффективно реализовать Ваши решения, с учетом дальнейшего развития экономики страны после завершения кризиса и тех задач, которые будут стоять перед отечественными строителями в будущем, ведь по сути за сухими цифрами цены за метр жилья (какими бы они не были, и кто бы их не рассчитывал) стоят, прежде всего, судьбы работников и их семей.

В связи с вышесказанным, просим Вас как мудрого руководителя страны от лица многотысячных коллективов и активных членов партии, вмешаться и оказать содействие в поддержке отечественных строителей, заранее устранить ошибки, последствия которых для населения будут намного превышать сиюминутные мнимые выгоды». 

По словам руководства строительных компаний, они не намерены в сложившейся ситуации извлекать прибыль из проектов. «Все компании готовы максимально снизить все возможные издержки,  а также взять на себя убытки и самое главное - сохранить рабочие места в столь сложный период времени. Мы уверены, что с учетом указанного баланса интересов сторон, экономика и народ Казахстана выйдут после кризиса более сильными и окрепшими, готовыми на дальнейшее развитие страны», - заключают они.