1. Главные новости
›
2. Архив

Имущество движимое и недвижимое

Залоговое обеспечение на балансе кредитных организаций

Рейтинговое агентство Standard&Poor's прогнозирует долю проблемных кредитов в ссудном портфеле банков Казахстана к концу 2009 года на уровне не менее 50%.

По словам исполнительного директора АО «Евразийский банк» Алексея Жукова, «рост проблемной задолженности в основном происходил в начале 2009 года – это стало следствием второй волны кризиса, когда негативная динамика на внешних рынках сказалась на финансовом состоянии предприятий и граждан Казахстана». Все это, по его словам, сопровождалось крайне негативным информационным фоном, в том числе касающимся перспектив казахстанской, российской и мировой экономик. Кроме того, уровень просрочки, особенно по ипотечным кредитам, в большинстве своем номинированным в иностранной валюте, подхлестнула девальвация тенге. И, естественно, на состоянии кредитных портфелей сказалось падение стоимости залогового обеспечения.

«Не секрет, что когда стоимость залоговой квартиры снижается в два раза, спекулянты пытаются «перевесить» все риски на банк. К настоящему времени большинство факторов ухудшения качества кредитов уменьшило свое негативное влияние, хотя я ожидаю формальный рост проблемных кредитов как минимум в первой половине 2010 года. Полагаю, в первую очередь это будет связано с тем, что не все банки показали реальный уровень проблемных кредитов», – отметил он.

Согласно официальной статистике, публикуемой на сайте АФН, в АО «Евразийский банк» уровни просрочки на 01.12.08 и 01.12.09 составляли 21,18% и 20,23% соответственно. В целом по банковской системе РК просрочка в кредитном портфеле составляла на 01.12.08 и 01.12.09 12,26% и 32,27% соответственно. Уровни просрочки свыше 90 дней в АО «Евразийский банк» на 01.12.08 и 01.12.09 составили 4,2% и 8,72%. В целом по банковской системе РК в тот же период времени просрочка свыше 90 дней возросла с 5,22 до 20,56%.

В АО «Альянс Банк» в отношении корпоративного финансирования и МСБ отметили, что «в результате снижения объемов производства, сокращения продаж и соответственно падения доходов многие компании столкнулись с проблемами при обслуживании кредитов: в большинстве случаев заемные средства брались для развития бизнеса (приобретения или строительства новых зданий, покупки оборудования), однако развивать предприятия в условиях кризиса оказалось проблематично. Количество компаний, не способных обслуживать долги, постоянно растет».

За период с января по декабрь 2009 года в АО «Альянс Банк» количество проблемных кредитов по корпоративному финансированию и МСБ увеличилось почти в 3 раза. «Банк предпринимает все усилия для оздоровления проблемного портфеля субъектов корпоративного кредитования, малого и среднего бизнеса», – отметили в банке.

По мнению Адиля Батырбекова, управляющего директора АО «Казкоммерцбанк», «люди, которые просрочили оплату кредита на 60 дней, еще не есть проблемные заемщики, и из тех кредитов, которые просрочены до двух месяцев, порядка 70-80% заемщиков возвращаются в нормальный график платежей».

В результате действий, предпринимаемых банками и правительством по реструктуризации займов, часть проблемных кредитов возвращается в категорию стандартных займов. Но немалая часть останется «невозвратами». И вопрос погашения убытков для кредитных организаций приобретает немалое значение. Одним из значимых факторов в этом процессе станет решение судьбы залогового обеспечения по выданным займам. Ведь проблемный портфель вырос не только в сегменте беззалогового потребительского кредитования, но и в сфере кредитования под залог движимого и недвижимого имущества, которое сейчас в немалых объемах (судя по росту проблемного портфеля) переходит на баланс кредитных организаций. И тут возникает обоюдоневыгодная ситуация. С одной стороны, заемщики ввиду ухудшения финансового положения отказываются от обязательств по кредитам, и их залоговое имущество переходит на баланс банка, с другой стороны, реализовать это обеспечение, а особенно недвижимость сегодня достаточно сложно. Ведь условия выдачи займов кредитными организациями ужесточились, а потребительская способность населения не очень высока. Следовательно, на смену отработанным схемам погашения убытков путем реализации залогов могут прийти альтернативные варианты решения.

Реализация залогового обеспечения проходит посредством адресной продажи с заключением трехстороннего договора между покупателем, продавцом и банком, с торгов, проводимых доверенным лицом банка во внесудебном порядке, и с торгов, проводимых судебными исполнителями администратора судов, по займам, где взыскание задолженности проводилось в судебном порядке. Как отмечает Адиль Батырбеков, «как правило, в интересах заемщика – сотрудничать с банком на ранних стадиях и максимально активно участвовать в процедуре совместной реализации, потому что с точки зрения стоимости – это самый дешевый для заемщика способ». В судебной реализации до 10% от суммы – это в совокупности затраты на судебное производство.

При этом многие участники рынка отмечают невысокий спрос со стороны покупателей. «Естественно, более эффективно реализовывалось движимое имущество. Рынок недвижимости находился в стагнации, причем во всем мире, не только в Казахстане. То есть квартиры, дома, земельные участки реализовывались, конечно, в 2009 году, но значительно хуже, чем в докризисные годы», – поясняют в АО «Альянс Банк». Алексей Жуков также указывает в качестве одной из причин трудностей, связанных с реализацией, низкую ликвидность рынка. Адиль Батырбеков, кроме этого, отмечает, что в части судебной реализации возможно несколько обстоятельств, которые могут привести к ограничению спроса на торгах. «Зачастую заемщики не позволяют потенциальным покупателям осмотреть объект, и это приводит к ситуации, когда покупатель имеет дело с «котом в мешке», – пояснил он. Естественно, ликвидность такой квартиры ограничена. Бывают случаи, когда не все потенциальные покупатели оказываются осведомлены о проведении торгов. Кроме того, для нового покупателя квартира может быть не интересна из-за возможной процедуры выселения предыдущего владельца, что может оказаться дорогим, сложным и длительным процессом.

«В силу этих причин, в результате судебной реализации жилье продается, как правило, по более низкой цене. По законодательству же, если, к примеру, заемщик взял кредит в $100 тыс., но в судебной реализации квартира продана за 60 тыс., то эту разницу в 40 тыс. заемщик должен вернуть. Поэтому, как правило, заемщикам невыгодно идти в суд не только из-за издержек судебного производства, но и потому, что их квартира может быть продана ниже рыночной цены, и они обязаны будут возвращать банку больше денег, чем если бы квартира была продана по нормальной цене», – добавил г-н Батырбеков.

В АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» считают, что важным фактором является и социальная составляющая вопроса. «Несмотря на различные способы реструктуризации проблемных займов, которые проводятся с целью выправления ситуации и возврата заемщика к нормальному графику погашения кредита, в некоторых случаях единственное решение ситуации – это перевод залогового обеспечения на баланс компании и дальнейшая внесудебная реализации недвижимости на торгах», – пояснили в компании. Но в результате экономического кризиса, оказавшего негативное влияние как на кредитный рынок в частности, так и на платежеспособность потребителей в целом, рынок недвижимости оказался одним из наиболее пострадавших сегментов экономики. И, несмотря на падение цен на недвижимость, спрос на приобретение квартир тоже упал.

Реализовывать недвижимость по неконкурентным ценам для кредитной организации – невыгодно, но и содержать на балансе тоже не лучший выход. Кроме того, нельзя забывать о некоторой социальной составляющей ипотечного кредитования. «Ведь многие заемщики из числа проблемных потеряли возможность погасить кредит в результате сложной финансовой обстановки на рынке, и возможность потери жилья – это дополнительный психологический прессинг, который не позволяет человеку адекватно оценить ситуацию и найти решение, связанное с улучшением своего финансового положения. Учитывая перечисленные факторы, мы стремимся к поиску альтернативных решений, одним из которых может стать аренда недвижимости, находящейся на балансе компании», – отметили в «БТА Ипотека».

Подобный вариант рассматривают и в АО «Евразийский банк». По словам Алексея Жукова, «банк тщательно изучает опыт других банков и других стран в части управления залоговым обеспечением». Идея управления неликвидными залогами и получения прибыли, например, за счет аренды, выглядит привлекательно. Так же интересно реализовать лизинговую схему, где заемщик за счет арендных платежей выкупает залог, переданный на баланс управляющей организации. «В целом, я считаю, что случаев, когда подобные схемы выгодны в долговременной перспективе и заемщику, и банку – немного. Скорее всего, мы будем работать подобным образом, однако считаю, что для полноценного развития этой идеи необходима организация государственных фондов по управлению недвижимостью», – сообщил г-н Жуков.