1. Главные новости
›
2. Архив

Условия ипотеки будут лояльнее

Ужесточения АФН оправданы для всех участников финансового рынка

Если совокупные активы банков второго уровня (БВУ) с начала года показали рост, то наиболее пострадавший сегмент кредитования – ипотека все еще демонстрирует отрицательные результаты. Так, ссудный портфель ипотечных компаний Казахстана за январь снизился на 1% – до 67,7 млрд. тенге. При этом на 1 февраля 2010 года доля стандартных кредитов в портфеле ипотечных компаний составила 67,2%, снизившись с начала 2009 года на 19,4%. Госагентство по финнадзору Казахстана (АФН) планирует предотвратить повторение подобной ситуации на рынке путем введения ужесточающих норм, регламентирующих деятельность ипотечных организаций и банков. По мнению Елены Бахмутовой, главы АФН, необходимо повысить требования к заемщикам, которые должны тратить на погашение кредита менее 50% от дохода, и определить соотношение стоимости займа к стоимости залога на уровне ниже 70%.

Президент АО «Ипотечная организация «БТА Ипотека» Сагындык Кусаинов по-разному оценивает предстоящие нововведения. «Я согласен с тем, что на погашение ипотечного кредита должно тратиться не более 50% от дохода заемщика. Это правильное требование не только с точки зрения АФН, но и с точки зрения банков, которые стремятся к снижению своих рисков по кредитам», – поясняет он. Но, с другой стороны, по мнению главы АО «БТА Ипотека», в отношении соотношения стоимости займа к стоимости залога не ниже 70% имеет смысл не вводить жесткий административный барьер, а реализовать это через механизм создания провизии. «То есть если банки выдают кредит с первоначальным взносом выше 30%, то провизию нужно формировать, к примеру, не более 100%, или не более 50%. В случае если первоначальный взнос ниже 30%, то формировать провизии в 1,5 – 2 раза больше. Это позволит воздерживать банки от каких-то крупных выдач при небольшом первоначальном взносе», – считает Сагындык Кусаинов.

В АО «Казахстанская ипотечная компания» полагают, что, с одной стороны, данные меры приведут к заметному улучшению качества кредитных портфелей банков второго уровня и ипотечных организаций. Но, с другой стороны, признают, что это приведет к ужесточению требований к заемщикам, и, как следствие – значительно ограничит число потенциальных заемщиков. Хотя с наступлением кризиса, который привел к дефициту ликвидности в банковском секторе, БВУ, испытывающие ограничения во внешних заимствованиях, предприняли меры в целях урегулирования спроса населения на ипотечные продукты, в том числе и в плане ужесточения условий кредитования.

В числе прочего, Елена Бахмутова выразила мнение, о том, что инструмент ипотеки должен быть доступен для средних слоев населения, а людям с низкой зарплатой лучше воспользоваться другими программами улучшения жилищных условий. Сагындык Кусаинов солидарен с главой АФН. «Я всегда говорил, что ипотека не является решением жилищных проблем для всех слоев населения. Стоит четко понимать, что элитный класс не будет пользоваться ипотекой. Это продукт для среднего, выше среднего и подэлитного классов. А люди с невысокой зарплатой действительно должны полагаться на систему жилстройсбережений или на аренду. Социально-уязвимым слоям должна оказываться господдержка в виде различных социальных жилищных программ», – считает г-н Кусаинов. По его мнению, одним из уроков кризиса должно стать то, что банки не должны выдавать ипотеку клиентам с невысокими доходами, и сами клиенты должны понимать, что ипотека – это недешевый продукт.

Оценивая существующий спрос на рынке, в АО КИК предполагают, что наибольший интерес к ипотечным продуктам КИК так и останется у жителей Алматы, Астаны и Актобе. По данным компании, на сегодняшний день ипотека по рыночной программе в Алматы составляет 40,92% всех продуктов и услуг КИК по отношению к другим регионам, в Астане – 16,48%, и Актюбинской области – 11,51%.

Что касается решения жилищного вопроса с помощью ипотеки, то Сагындык Кусаинов напоминает: «В начале 2000-х предполагали, что ипотека может сделать жилье более доступным». «На самом деле, когда ипотеку сделали доступной, как инструмент – цены просто взлетели. Доступность жилья нужно обеспечивать на уровне государства, к примеру, как в США, где действует Агентство по жилью. Его задача – сделать жилье доступным для рядового американца», – поясняет г-н Кусаинов. По его словам, в свое время выдвигалась идея создания внутриправительственного объединения, которое бы совместно решало вопросы ипотеки, себестоимости строительства, арендного жилья. «Ведь нужен комплекс мер. Если мы будем наращивать только ипотеку, это не решит проблему. Как не решит ее и помощь только строительному сектору, который нужно еще и структурировать. Ведь одной из проблем, обнажившейся в кризисный период, стала масштабная стройка в Астане и Алматы жилья элитного класса. Эти проекты пострадали первыми и понесли значительный ущерб. При этом спрос на жилье среднего класса актуален и сегодня», – считает он.

Чего же ждать от рынка ипотеки в ближайшей перспективе? «С июня 2009 года мы видим очень медленное улучшение на рынке. Нужно отметить, что прогресс наблюдается пока только в крупных городах: Алматы, Астане, Актау, Атырау и Караганде. Но это уже хорошо, поскольку мы уходим от той полной стагнации, которая была в 2008 году», – отмечают в АО КИК. При этом здесь с уверенностью утверждают, что такого необоснованного тренда и спекулятивных цен, которые наблюдались в 2006-2007 годах, уже не будет.

Признавая, что сейчас казахстанский рынок ипотеки переживает не лучшие времена, президент АО «БТА Ипотека» предлагает рассмотреть его в условном сравнении с возрастом человека. «Можно выделить младенческий период, который пришелся на 2000-ые годы. Далее шел детский возраст, который отличается верой во все хорошее и большим оптимизмом. Он пришелся на 2005-2006-ые годы, когда был взлет ипотечного кредитования. Сейчас мы находимся в переходном периоде юности, когда налицо депрессия, проблемы и т.д. Рынок ипотеки сегодня переживает период взросления и понимания, что не все однозначно и хорошо, как это могло казаться», – считает Сагындык Кусаинов. По его мнению, должно произойти некоторое взросление всех участников рынка ипотеки: клиентов, которые должны научиться правильно выбирать кредитные продукты и адекватно оценивать свои возможности; регуляторных органов, которые контролируют рынок ипотеки; инвесторов, которые захотят в дальнейшем работать на нашем рынке; самих кредитных организаций.

Между тем, 2010-2011 годы будут характеризоваться достаточно низкими объемами ипотечного кредитования. Преимущественно речь будет идти о программах рефинансирования, переуступке прав требования. Выдача новых кредитов будет незначительна, и, скорее всего, это будет делаться преимущественно в рамках первичного рынка строительства. «То есть те банки, которые выдали кредиты застройщикам, будут выдавать кредиты покупателям этих застройщиков – по сути, деньги даже не будут выходить из банка. Так что в ближайшие 2 года ипотека преимущественно будет осуществляться в рамках перераспределения кредитного бремени между строительными компаниями и покупателями», – поясняет президент АО «БТА Ипотека». В этом случае эксперт не исключает, что банки будут готовы предоставлять достаточно лояльные условия, потому что им интересно помогать строителям, продавать недвижимость. Но на вторичном рынке, по его мнению, объем выдач будет небольшой, в лучшем случае он повторит уровень 2009 года, при возможности роста порядка 5-10%.