Что будет с ипотекой в 2026 году?

В наступившем году ипотека станет более «справедливой» и прозрачной: банки будут учитывать возможности заемщиков, государство помогать льготными программами, а ставки рассчитываться по новым правилам. Главное — планировать платежи заранее и иметь хотя бы небольшой первоначальный взнос. В Fingramota.kz рассказали об изменениях по ставкам ипотечных кредитов, новых правилах защиты заемщиков, важности размера первоначального взноса и других значимых нюансах.

Переход к новому потолку ГЭСВ

Когда мы оформляем кредит или открываем депозит в банке, одним из ключевых показателей, на который стоит обратить внимание - является размер годовой эффективной ставки вознаграждения, иначе ГЭСВ. Это важный для потребителя инструмент, позволяющий понять, сколько он реально заплатит за заем или сколько заработает по депозиту с учетом всех комиссий, сборов, страховых платежей и иных обязательных расходов, связанных с обслуживанием продукта.

Ограничение ГЭСВ напрямую влияет на то, какие ставки по ипотеке банки могут устанавливать населению. Агентство по регулированию и развитию финансового рынка совместно с Национальным банком планировали снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25% до 20%. Этот лимит означает, что ипотека с эффективной ставкой выше 20% будет запрещена по закону.

Изначально снижение должно было вступить в середине 2025 года, но ввод ограничения по ставке 20% прдлили до июля 2026 года. Такая отсрочка связана с тем, что при существующей базовой ставке 18%, банки не могут выдавать кредиты под 20%, поскольку маржа слишком мала для покрытия рисков и издержек. Для устойчивости банков разница между базовой ставкой и ипотечной должна быть как минимум 4-6 пунктов.

Сохранение действующего уровня предельной ГЭСВ до июля 2026 года позволит сохранить баланс между доступностью ипотечных кредитов для граждан и устойчивостью банковского сектора.

Новая система расчета ставок и риск-ориентация

С размером ГЭСВ мы разобрались, теперь давайте перейдем к новой методике ее расчета, которая будет учитывать такие факторы:
- срок кредита (чем дольше срок - выше риск);
- размер первоначального взноса (чем больше - тем ниже предел ставки);
- LTV (loan-to-value) - отношение суммы кредита к стоимости жилья.

Срок кредита — это период, на который вы берете ипотеку (например, 3,5, 10, 15, 20, 25 лет). Новая методика будет учитывать срок ипотечного кредита: чем он дольше, тем выше ставка. Связано это с рисками для банков: больше вероятность, что в течение долгого времени произойдут изменения экономики или снижение платежеспособности заемщика. Из-за этого банк закладывает более высокую эффективную ставку для длинных кредитов.

Короткий срок кредита - меньше рисков, соответственно ставка может быть ниже, но для заемщика тогда ежемесячный платеж будет выше.

Первоначальный взнос — это сумма, которую вы вносите сразу при покупке жилья до того, как оформляете кредит. Обычно это 10%, 20%, 30% и т.д. от стоимости квартиры.

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма выдаваемого кредита и ниже риск для банка.

Например, стоимость квартиры: 20 млн тенге. Вы вносите 20% от стоимости квартиры собственными средствами, это 4 млн тенге. Остаток 16 млн тенге, которого вам не хватает, вы планируете оформить в банке как ипотечный кредит. При таком первоначальном взносе ставка будет выше, например от 25%. При взносе же 40% от стоимости квартиры, это 8 млн тенге, банк оформит кредит на недостающие 12 млн тенге при ставке, например, 20 %.

Что такое LTV (loan-to-value)?

LTV (Loan-to-Value) - это соотношение суммы кредита к стоимости квартиры. Такой метод планируют применять для определения предельных ставок по ипотеке. Размер ставки будет напрямую зависеть от размера первоначального взноса.

Чем больше вы можете внести сразу, тем более выгодную ставку получите. Это значит, что регулятор может разрешить ставку ниже, потому что банк меньше рискует потерять деньги. И наоборот, маленький взнос = кредит «рисковый» = ставка выше. Это позволяет сделать условия более «персонализированными»: люди с высоким первоначальным взносом смогут получать кредиты под более низкие ставки. Чем больше будет взнос, тем меньше сумма кредита, а значит и долговая нагрузка.

С другой стороны, это мотивация для казахстанцев прививать навык накопления и формировать сбережения. Часть банков уже планируют запустить сберегательные депозиты для накопления первоначального взноса.

Аналогичные методики используются в развитых странах, где ставка рассчитывается не просто «максимум X% для всех», а дифференцируется по качественным характеристикам займа.

Программы государственной поддержки ипотеки

В Fingramota.kz отмечают, что все государственные программы направлены на повышение доступности жилья.

Программа «7-20-25». Эта программа остается одной из ключевых: ставка фиксирована на доступном уровне; условия понятные и прозрачные; льготные механизмы рассчитаны на граждан, не имеющих жилья в собственности, со стабильным доходом от трудовой или предпринимательской деятельности, которые хотят приобрести первичное жилье в новостройках. В 2025–2026 годах по ней были увеличены лимиты стоимости приобретаемого жилья в Алматы и Астане — с 25 млн до 30 млн тенге, что расширило круг квартир, которые можно купить в рамках программы.

Новые «Nauryz»-программы. С конца 2025 года началась новая волна льготных ипотек, таких как «Nauryz» и «Nauryz Zhumysker»: ставка 7% для социальных категорий; ставка около 9% для остальных; льготные условия по первоначальному взносу; максимальные суммы ипотек привязаны к региону (выше в Астане и Алматы).

Эти программы направлены не только на снижение стоимости ипотеки, но и на развитие социального жилья через фиксированные цены на дома в рамках государственных контрактов.