На сайте акимата Астаны опубликована информация о жилищно-строительных кооперативах, посредством которых идет привлечение средств на строительство жилых комплексов.
Акимат города предлагает в продолжение темы долевого строительства и жилищного строительства в целом предоставить более подробную информацию по жилищно-строительным кооперативам, посредством которых идет привлечение средств на строительство жилых комплексов.
Строительство жилых комплексов посредством ЖСК регламентировано Законом «О жилищных отношениях» (от 16.04.1997) и статьей 108 ГК РК.
Привлекать деньги покупателей, продавая им недостроенное жилье, девелоперы и застройщики могут путем создания жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В этом случае будущие жильцы покупают изначально паи, а не квадратные метры.
При этом каждый член ЖСК, выступая пайщиком, должен руководствоваться основными положениями, предусматривающими, что жилищный кооператив (ЖК) или жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это некоммерческое объединение граждан с целью приобретения (строительства) и эксплуатации жилого дома, в котором право собственности на жилой дом принадлежит кооперативу, а граждане - члены кооператива - обладают правом владения и пользования закрепленными за ними помещениями, в отдельных случаях - правом распоряжения в установленном порядке, и участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Очень важно отметить, что в рамках ЖСК в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома его члены участвуют своими средствами. А действуют такие кооперативы на основании устава, принятого на общем учредительном собрании членов кооператива. На основании ст. 56 закона на таком собрании должно быть не менее двух третей лиц - членов кооператива или их доверенных лиц.
Однако, несмотря на то что суть ЖСК заключается в самостоятельном добровольном объединении граждан, по большей части за этим процессом стоят именно строительные компании.
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет несколько причин. Создание ЖСК более удобно строительным компаниям, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» и другие формы заключения аналогичных договоров. Права пайщика в ЖСК определяются уставом кооператива, который строительная компания готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Немаловажное значение для застройщиков в ЖСК имеет и гибкость правовых позиций, в случае если строительная компания сама образовала жилищно-строительный кооператив, как это зачастую и бывает, обеспечив как минимум трех «инициативных членов». В таком случае данные члены на общем собрании утверждают устав кооператива, избирают председателя правления кооператива, членов правления и ревизионной комиссии.
В таком случае подрядчик (строительная компания) фактически управляет кооперативом и вправе в соответствии со ст. 56 Закона влиять на принятие решений о размере вступительных и иных взносов, а также, что немаловажно, о порядке сдачи жилого помещения внаем или использования его по нежилому назначению, порядок и условия передачи прав и обязанностей члена кооператива другим лицам и на другие важные решения.
Таким образом, в сравнении с Законом «О долевом участии в жилищном строительстве» интересы покупателя здесь защищены меньше, так как все права пайщика определяются уставом кооператива.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, необходимо тщательно изучить необходимую разрешительную документацию, на основании которой ведется строительство. Необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика и изучить устав ЖСК, а также положение о кооперативе (если таковые имеются).
Акимат города, а также Ассоциация застройщиков Казахстана особо советуют обратить внимание на следующие пункты.
Во-первых, является или нет ЖСК «кооперативом и застройщиком» одновременно, не нанимает ли для строительства и, как правило, агентского представительства подрядчика со стороны. В последнем случае риски членов ЖСК возрастают, так как в заключенных между ЖСК и строительной фирмой договорах могут содержаться положения, например, позволяющие строительной фирме не передавать ЖСК незавершенное или завершенное строительство, в случае если ЖСК хотя бы частично не исполнит свои обязательства по финансированию. Это приведет к тому, что даже добросовестный пайщик, член кооператива, может не получить свою квартиру, в случае если, к примеру, не все квартиры будут проданы или в цепочке администрирования и финансирования возникнут сбои.
Во-вторых, обратить внимание на контекст договора паевого взноса, который, как правило, предусматривает возможность увеличения паевого взноса пропорционально увеличению себестоимости проекта. В случае же если член кооператива не в силах «дофинансировать проект» вовремя, обязательства кооператива перед ним абрагируются, договор разрывается. Но в таком случае получить свои деньги назад затруднительно, так как в таких договорах, как правило, указано, что денежные средства возвращаются лишь после продажи вашей квартиры (после ввода ее в эксплуатацию) другому члену с удержанием «штрафа». В таких случаях временные промежутки исчисляются годами.
В-третьих, договоры паевого взноса, как правило, возлагают все «факультативные» издержки на члена кооператива, в том числе расходы по изготовлению технического паспорта, регистрации, по содержанию готовой недвижимости до регистрации права собственности и так далее.
В-четвертых, стоит особо отметить, что параметры готовности квартиры (доли), в строительстве которой такой член кооператива участвует, четко договором не лимитируются. Следовательно, такая квартира в любой момент, в том числе и на стадии строительства, может быть объявлена ЖСК готовой для передачи.
Отдельное внимание следует уделить вопросу уточнения фактической площади квартиры, а также случаям расторжения договора по причине несвоевременной явки, несвоевременного внесения промежуточных платежей (взносов) и т. п. Поэтому акимат города и АЗК еще раз призывают граждан быть бдительными, не стесняться скрупулезно изучать договор, не экономить на юристе, доверять только проверенным застройщикам.
И последнее, на чем хотелось бы заострить особое внимание населения города, - это всевозможные агентства недвижимости и агентства по продажам, которые не проверяют соответствие предлагаемого к реализации предложения требованиям законодательства, тем самым вводя в заблуждение потенциальных покупателей относительно законности проводимых операций. В то же время, как показывают данные, зачастую к реализации предлагаются квартиры на объектах, строительство которых остановлено, отсутствуют необходимые документы, а в отдельных случаях и на объектах, строительство которых даже теоретически невозможно, так как отсутствует соответствующее право на земельный участок.
Страдают от таких действий люди, жители нашего города. Соответствующие обращения граждан, а также общественных объединений, профессиональных сообществ, в том числе Ассоциации застройщиков Казахстана относительно продаж квартир от недобросовестных застройщиков посредством всевозможных агентств систематически становятся предметом рассмотрения на межведомственной комиссии при акимате города. Все они предупреждены о последствиях такой деятельности и недопущении впредь проявления указанных фактов.
Так, к примеру, Центр продаж № 1 реализует квартиры следующих застройщиков:
- ЖСК «Толенды» (ТОО «Акмолтеплосервис»): ЖК «Венера», ЖК «Абат», ЖК «Коктал-2», ЖК «Аниса», ЖК «Аниса-2», ЖК «Аниса-3»; ТОО «Каражат-НС»: ЖК «Ак тилек» и ЖК «Аспан»; ТОО «Хайас» (ТОО «Атриум») - ЖК «Кутты мекен» (ЖК по Тлендиева) и др.;
- «Дом в Астане»: ТОО «Хайас» ЖК «Кутты мекен»; ТОО «Стройкласс» - ЖК «Ак отау»; ЖСК «Оркен,» ЖК «Сенатор»; «Астана Дуние»: ЖСК «Толедны» (ТОО «Акмолтеплосервис») - ЖК «Аниса-2»; ЖСК «Оркен» - ЖК «Сенатор»; ТОО «Каражат НС» - ЖК «Аспан»;
- Агентство недвижимости «Ак шанырак»: ТОО «Kaz Avto Development» ЖК «Туран Астана»;
Expo Realty: ЖСК «Оркен» - ЖК «Сенатор»; ТОО «Хайас» ЖК «Тлендиева»; ЖСК «Толедны» (ТОО «Акмолтеплосервис») ЖК «Столичный-2»;
- «Недвижимость ваш дом где-то рядом»: ТОО «Азбука жилья» ЖК «Комсомольский»; ТОО «Хайас» ЖК «Кутты мекен»;
- Агентство недвижимости «ЦРУ»: ЖСК «Оркен,» ЖК «Сенатор»;
- Агентство недвижимости «Астана»: ТОО «Капиталстройсервис» - ЖК «Гранитный»;
- Агентство недвижимости «Челси»: ТОО «Бахыт-11» - ЖК «Жастар-4»;
- Агентство недвижимости Esil Group: ТОО «Политренд-Астана» - ЖК «Памир» и др.
Акимат города еще раз обращает внимание данных компаний на необходимость выяснять правовую составляющую объектов, которые ими реализуются, и действовать в рамках Закона «О долевом участии в жилищном строительстве».
По всем выявленным фактам при нарушении действующего законодательства как застройщиком, так и агентствами материалы передаются в правоохранительные органы.
