Объем договоров купли-продажи жилья в Казахстане за последние четыре месяца упал на 90%. Отечественный рынок недвижимости одним из первых показал растерянность на фоне свободного плавания тенге. Эксперты отмечают полную стагнацию в данном сегменте и не берутся делать прогнозы, уж сильно непредсказуем курс доллара, от которого по-прежнему зависят цены на квартиры, дома и земельные участки в нашей стране. Президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов в своих оценках, однако, не осторожничает. В интервью деловому еженедельнику «Капитал.kz» эксперт назвал более-менее точные даты «выхода из сумрака» казахстанского рынка недвижимости и ценовой коридор, в пределах которого будут осуществляться сделки.
- Ермек Еркебуланович, рынок недвижимости всегда был и остается неким индикатором настроения людей. Покупают, продают – значит, копят, строят планы. А что сегодня? Каковы позиции продавцов и покупателей при тенговых антирекордах?
- С момента последней девальвации рынок замер и ждет определенных изменений. Хотя с начала наступившего года мы видим небольшое пробуждение. После любой серьезной экономической ситуации, которая происходит на рынке недвижимости Казахстана, всегда есть период осознания, а уже потом приходит понимание того, в какую сторону двигаться. На сегодняшний момент мы входим в состояние этого самого понимания и перспективного выбора ситуации. Рынок недвижимости не должен стоять на месте, он должен развиваться. Цены, которые после девальвации скорректировались в сторону понижения на процент девальвации, на сегодняшний момент продолжают свое падение, потому что с каждым днем, с определенным периодом времени мы видим, что долларовый эквивалент по отношению к тенге все укрепляется. Естественного закрепления какого-то индекса квадратного метра в долларах мы не наблюдаем. Ситуация будет проясняться, скорее всего, как закончится январь. Деловая активность уже более-менее придет в свое русло, будет определенная ясность по стоимости, состоянию и дальнейшей перспективе рынка недвижимости в Казахстане.
- На мой взгляд, главный симптом того, что на рынке началось оживление, – это попытки дедолларизации, которые мы все наблюдаем. На профильных сайтах уже можно найти цены на жилье, которые указаны продавцами в тенге. Как вы эту тенденцию оцениваете?
- Рынок показал, что индекс стоимости квадратного метра или сотки земельного участка в долларовом эквиваленте уже не состоятелен. Потому что с каждым днем мы видим большой разрыв в отношении стоимости тенге к доллару и на самом деле мы уже наблюдаем развитие рынка в части порядка в определении стоимости в тенговом эквиваленте. Да, есть серьезные порталы недвижимости, на которых есть объявления о продаже, сдаче объектов недвижимости в арендное пользование – здесь цены в тенге. Пока реализация, продажа не показывает такой же активности. Но примерно 10-15% от всех предложений, которые существуют на данных порталах, мы уже видим в тенге. Необходимость отхода от долларового эквивалента к переходу осмысления стоимости в тенге, необходимость закрепления стоимости квадратного метра в тенговом выражении очевидны. Это будет продолжаться и нормализуется, скорее всего, по нашим прогнозам, весной текущего года. И уже тогда будет пик активности всех секторов экономики. К середине года мы будем видеть больший процент соотношения продаж.
- Какой, на ваш взгляд, должна быть наиболее справедливая цена за один квадратный метр в тенговом выражении?
- На сегодня наиболее справедливая стоимость квадратного метра – это та, которая сложилась на период 2014 года, коридор 160-180 тенге по отношению к одному доллару. Вот на этом уровне рынок недвижимости Казахстана показывал определенную активность по самим сделкам, то есть по количеству сделок и по совершаемым сделкам в различных секторах экономики.
- Цены за квадрат уже формируются исходя из озвученного вами коридора или это ближайшая перспектива?
- К этому мы скорее всего придем, потому что резкий разрыв тенговых и долларовых показателей очень сильно влияет на рынок. И если мы будем фиксироваться в долларах – это неправильно. Мы не зарабатываем в долларах, мы живем в Казахстане и получаем доходы в тенге. И в соответствии со своим доходом люди пытаются приобрести какую-то недвижимость. Доллар, как показатель, еще раз подчеркну, будет отходить. И справедливая цена, согласно нашему мониторингу цен, который мы проводили на протяжении всей деятельности федерации недвижимости, это тот уровень, который я назвал: 160-180 тенге за доллар. Это был самый доступный для приобретения недвижимости предел. И это позволяло гражданам Казахстана совершать сделки, которые были удобны всем.
- Давайте будем исходить из того курса доллара, который мы имеем сегодня. Вот при таких скачках можем ли мы измерить как-то активность на рынке, сколько сделок было заключено, какой объем спроса, предложения?
- За последние три месяца, можно сказать, практически нулевая активность на рынке недвижимости. Как только произошла последняя девальвация, все игроки, которые работали на рынке недвижимости, приостановили свою деятельность. По аренде активность снизилась на 80%, по купле-продаже – на 90%. Период осмысления той ситуации, которая складывается на рынке недвижимости, требует определенного времени. Три месяца – это нормальный для адаптации временной отрезок, потом уже будет видно, насколько действуют рыночные механизмы для определения окончательной стоимости квадратного метра, для определения дна.
- То есть весной будет уже четкое понимание по рынку, где, что и по какой цене, верно?
- Определенно, да. На 70% уже можно будет видеть, насколько рынок недвижимости Казахстана показывает свою деловую активность. Потому что мы поймем, что надо отходить от долларового эквивалента и фиксировать стоимость квадратного метра в тенге. После этого уже на основании стабильных цен за квадратный метр жилой коммерческой недвижимости или же земельных участков можем увидеть, какой спрос и предложение покажет рынок.
- К вопросу о дедолларизации. По данным Национального банка, на сегодня почти 70% депозитов – долларовые. Получается, казахстанцы все-таки предпочитают копить в американской валюте. При такой тенденции насколько возможен абсолютный отказ от доллара?
- По большому счету все казахстанцы по-прежнему мыслят в долларах. Да, валютных депозитов больше, чем тенговых, и все стараются зафиксировать ту стоимость, которая на сегодняшний день сложилась по курсу. Здесь нужно время, которое должно показать, что мы живем в Казахстане и все расчеты надо проводить в тенге. Доллар, несомненно, – это та валюта, которая имеет существенный вес во всем мире, но мы живем здесь. Естественно, есть какая-то привязка, есть какие-то соотношения к доллару, но надо отходить от этого. Девальвация – яркое тому подтверждение.
- Одними из первых практику отказа от доллара начали строительные компании. Была инициатива профильной ассоциации в лице ее участников – компаний «Базис-А», BI Group, «Шар Құрылыс», «Альянсстройинвест» и других. Есть у вас информация, насколько удачным стал этот опыт, насколько успешно они смогли безболезненно отойти от доллара?
- Это был серьезный шаг со стороны крупных строительных компаний. И участники рынка недвижимости, и мы, как Федерация недвижимости, поддержали этот шаг. На самом деле та цена, которую они зафиксировали, насколько я знаю, это был коридор 180-200 тенге за доллар, они его до сих пор поддерживают. Этот задел, который они определили в тенге, сейчас показывает определенную стоимость квадратного метра первичного жилья в Астане и Алматы, это, можно сказать, уже индекс. Такие примеры очень показательны, люди должны видеть, что есть крупные участники рынка недвижимости, которые смогли это сделать, чтобы остальные участники тоже начали понимать – надо фиксировать определенный курс и работать по индексу в тенге. Это позитивный опыт. К примеру, на сегодня практически 100% членов нашей федерации и те партнеры, которые работают с нами, выставляют стоимость в тенге.
- Есть такая цифра: почти 60% сделок в нашей стране заключается посредством ипотечных займов. Вы, как участник данного рынка, как оцениваете те условия, которые сегодня предлагают банки второго уровня по ипотечным продуктам?
- На сегодняшний день уже не 60%, а процентов 10-15%, потому что участники рынка уже не могут использовать инструмент ипотечного кредитования для приобретения недвижимости. БВУ ввели ограничения по выдаче ипотеки в долларах. Когда люди покупают недвижимость, возможно, не могут договориться с продавцом по цене в тенге и фиксируют стоимость в долларах. Пока идет рассмотрение заявки, выдача – все меняется. Мы видим динамику изменения курса каждый день. С момента подачи заявки до выдачи ипотечного займа необходим как минимум месяц. За этот месяц может произойти всякое. Другими словами, в настоящее время практически нет такого направления, как ипотечное кредитование. Хотя это лучший инструмент на рынке недвижимости, благодаря которому рынок имел свой исторический взлет. Сейчас идет перезагрузка данного продукта. Есть банки, которые меняют свою политику, делают более доступным ипотечное кредитование, не берут какие-то проценты за рассмотрение, отдают деньги в сухом остатке, не накручивают проценты по мере выплаты кредита. Это один из моментов доступности, но требования к участникам ипотечного кредитования по-прежнему жесткие. Можно даже сказать, что этот инструмент приобретения жилья может спуститься к нулевой отметке.
- Одним из эффективных инструментов покупки жилья до недавнего времени была система жилстройсбережений. Мы знаем, что сейчас принято решение о передаче банка в частные руки. Хотелось бы узнать ваше мнение по поводу данного решения, насколько оно правильно и, главное, есть ли риски для вкладчиков этого финансового института?
- Этот банк – пионер в плане доступности приобретения жилья, накоплений, процентных ставок, оплаты первоначального взноса и так далее. И то, что Жилстройсбербанк уходит в рыночную плоскость, никаких опасений не должно вызывать. Это происходит в рамках определенных стратегий, которые вырабатывает государство. И если стратегия направлена на то, чтобы поддержать доступность жилья, то она будет сохраняться. Даже если в капитал будут входить частные лица, будет условие, чтобы они это направление удерживали и развивали. Это нормальные рыночные явления. На момент девальвации даже принято решение о коррекции накоплений, индексации. Мы видим отношение государства к данному институту, и чем больше будет клиентов в данном банке, тем активнее будет развиваться рынок и доверие к государству как к оператору программ социальной поддержки.
- В плане категорийности жилья: что продается быстрее, что сегодня выгодно покупать – экономжилье, вторичное, какими темпами продается элитное жилье?
- В связи с тем, что рынок недвижимости просел на определенный коэффициент, можно сказать, что направление элитного жилья, бизнес-класса отходит на второй план. На первом плане сейчас сегмент экономкласса. Это и жилая недвижимость, и недвижимость в виде земельных участков. У крупных застройщиков есть намерения переходить по категориям с элит- и бизнес-класса к экономпроектам, которые будут приносить не такую сумасшедшую маржу, которая была раньше, но хотя бы стабильный доход. И это будет та доходность, которая позволит работать строительным компаниям и развивать рынок.
- А земля, насколько она остается инвестиционно привлекательной?
- На земле надо что-то строить. Для того чтобы строить, нужны деньги. Чтобы строить доходное предприятие, надо его просчитать. На сегодняшний день развитие рынка земельных участков у нас также свелось к нулю. Стоимость земельных участков на сегодняшний день упала на процент коррекции девальвации, в тенге она осталась на том же уровне, на каком была зафиксирована в 2014 году.
- А с коммерческой недвижимостью как? Не наблюдается всплеск? По мнению ряда экспертов, сейчас на фоне кризиса в стране начался активный рост МСБ, ему ведь нужно где-то располагаться?
- В прошлом году мы уже давали экспертное заключение с палатой оценщиков. На самом деле рынок коммерческой недвижимости просел еще раньше, чем рынок жилой недвижимости. Нет оживления, приобретения дополнительных квадратных метров для развития своего бизнеса. Но определенная доля коммерческой недвижимости еще существует на рынке благодаря антикризисной программе государства.
- Получается, самый жизнеспособный сектор на рынке недвижимости – это арендное жилье. Здесь вроде более-менее заключаются сделки.
- Аренда, как говорится, жила, жива и будет жить. По большому счету крупными участниками рынка аренды была зафиксирована стоимость на том же додевальвационном уровне, они ее не меняли, спокойно работают по этой цене, в тенге. И это позволяет крупным и обычным участникам рынка использовать свою недвижимость в коммерческих целях и предоставлять свои площади для использования в определенных секторах.
- Хочется услышать ваш совет: так что же делать продавцам и потенциальным покупателям? Продавать, покупать или ждать, если ждать, то чего?
- Я всегда говорю, что если есть необходимость, если есть средства и желание приобрести определенный вид недвижимости – покупайте. К примеру, квартира стоит $50 тыс., но она не стоит этих денег, очевидно, что ее потолок – $30 тыс., надо сторговаться, купить ее за 30 тыс. И вообще, замечательно, если нет привязки к доллару, потому что подготовка любой недвижимости к договору купли-продажи занимает определенное время. Повторюсь, в течение этого времени могут произойти разные вещи, вплоть до отказа, до судебных каких-то разбирательств у участников двух сторон. Другими словами, определяйтесь, договаривайтесь, приобретайте и продавайте. Не надо ждать дна.
- Спасибо за совет и за полезный разговор!
