По сравнению с январем 2013 года объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 66,6%. Так, если в январе было выдано таких займов на 12 млрд. тенге, то в ноябре эта сумма превысила 20 млрд. тенге. При этом последние полгода ежемесячно банки выдавали жилищных займов на сумму не менее 17 млрд. тенге. В тоже время, условия по ипотечным кредитам по-прежнему остаются достаточно жесткими. Так, первоначальный взнос при оформлении ипотеки в среднем составляет 30%, средняя годовая ставка вознаграждения 11,4%. При этом уже на протяжении нескольких месяцев слух о том, что банки приостановили выдачу ипотечных кредитов, продолжает набирать обороты. О том почему слухи об ипотеке не обоснованны, в связи с чем АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК) приостановила прямое ипотечное кредитование и сколько стоит арендное жилье в эксклюзивном интервью с деловым порталом Kapital.kz поделился председатель правления КИК Азамат Ибадуллаев.
- Азамат Амалулы, какие программы в настоящее время предлагает «Казахстанская ипотечная компания»?
-Сейчас КИК успешно реализует ряд собственных и государственных программ. Мы завершили и продолжаем обслуживание по реализации государственной жилищной программы 2005-2007 годов. Жилье по данной программе уже эксплуатируется, мы продолжаем обслуживание этих займов.
Вторая программа предусматривает сотрудничество с банками второго уровня. В этом случае происходит выкуп прав требований ипотечных кредитов в банках второго уровня. Традиционно КИК занимался этим видом деятельности.
Еще одна программа, которая была приостановлена в конце 2013 года — прямое кредитование через КИК. Это связано с объективными причинами. В 2007-2011 годы Казахстан находился под давлением мирового финансового кризиса, который особенно остро отразился на ипотечном рынке. Тогда, КИК решила поддержать ту часть населения, которую банки не кредитовали в связи с отсутствием ликвидности. Сейчас ситуация изменилась. В настоящее время банки придерживаются достаточно агрессивной политики на рынке кредитования, поэтому было принято решение прекратить прямое кредитование через КИК. Теперь КИК концентрируется на своей основной деятельности — выкуп прав требований у банков и реализации новой государственной программы «Доступное жилье-2020». В рамках этой госпрограммы КИК является оператором направления «Арендное жилье с последующим выкупом».
- Давайте подробнее остановимся на госпрограмме «Арендное жилье с последующим выкупом». Какие там условия?
- Основной принцип арендного жилья заключается в том, чтобы создать на рынке ипотеки определенную конкуренцию. Схема выглядит следующим образом: строятся дома, затем они сдаются в аренду и по истечении 10 лет арендатор может выкупить квартиру по остаточной стоимости, либо по истечении 15 лет она ему переходит в собственность. Таким образом, необходимо вносить ежемесячную плату, которая включает сумму аренды и стоимость жилья. Строительство жилья по государственной программе рассчитано на казахстанцев, которые не могут себе позволить приобрести квартиру в среднем сегменте. Возведение недвижимости в рамках государственных программ, играет огромную социальную роль и является неким экономическим драйвером. Так, происходит определенное давление на цены на рынке недвижимости и необходимо, чтобы и другие игроки, помимо государства, заинтересовались и зашли на этот рынок.
- Насколько
нам известно, в настоящее время в Алматы по программе «Доступное жилье-2020» строится многоквартирный жилой дом в
микрорайоне «Алгабас». В каких городах, районах также
ведется строительство?
- Проектно-сметная документация и земельный участок в микрорайоне Алгабас предоставлены Акиматом г. Алматы. Согласно условиям Программы «Доступное жилье – 2020» местные исполнительные органы предоставляют Компании земельные участки для строительства арендного жилья с подведенной инженерно-коммуникационной инфраструктурой и имеющейся проектно-сметной документацией для повторного применения.
На данный момент в рамках реализации данной программы по направлению «аренда с выкупом» осуществляется финансирование строительства многоквартирных жилых домов в городах Алматы, Шымкент и Караганда. Также подписаны договора поручения на строительство жилых домов в городах Астана, Павлодар, Актобе, Уральск, Петропавловск, Костанай.
- Хотелось бы уточнить за счет чего затраты на строительство таких домов значительно меньше по сравнению с рыночными?
- КИК не выкупает землю, в обязанность акиматов входит предоставление участков со всеми коммуникациями и последующим благоустройством. Для этого акиматам будут выделятся средства из республиканского бюджета. В соответствии с государственной программой будут строиться не элитные квартиры, а квартиры соответствующие 3 и 4 классу комфортности.
- Каким параметрам должны соответствовать квартиры данного класса?
- Недвижимость данного класса полностью будет соответствовать всем требованиям строительных норм. Отличие таких квартир от квартир классом выше — высота потолков, площади помещений и размещение комнат.
По программе «Доступное жилье-2020» площадь квартиры может варьироваться от 35 до 75 квадратных метра. По расчетам, это оптимальный предел, так как мы отталкиваемся от платежеспособности граждан состоящих в очередях МИО. Увеличение площади влечет к увеличению ежемесячного платежа, а также к повышению расходов по коммунальным услугам. И если бы максимальная площадь недвижимости достигала бы, к примеру, 120 квадратных метра, то коммунальные платежи легли бы тяжелым грузом на арендатора. Ведь в этом случае расходы на отопление, электроэнергию увеличились бы в разы. Поэтому для того, чтобы будущий заемщик мог взвешенно подойти к выбору квартиры, КИК предлагает взять в аренду однокомнатную, двухкомнатную или трехкомнатную квартиру.
- Сколько в среднем составляет арендная плата? Насколько она диверсифицирована в регионах Казахстана?
- На начальном этапе арендная плата в городах Алматы и Астана составит от 1100 до 1300 тенге за квадратный метр. В других регионах арендная плата за квадратный метр примерно составит 900 - 1000 тенге.
- Планируется ли все-таки пересматривать площадь квартир по арендному жилью?
- Характеристики квартир могут пересматриваться только с разрешения правительства РК. Согласно Программе, вне зависимости от региона Казахстана площадь квартир не должна превышать 75 квадратных метра.
- Каким образом КИК взаимодействует с банками?
- Традиционно схема работы с банками выглядела следующим образом: банки выдают кредиты по нашим программам, мы выкупаем права требования по этим займам и выпускаем облигации под эти займы. Основными покупателями наших облигаций являются определенные игроки финансового рынка. Так, большую часть облигаций выкупают пенсионные фонды, страховые компании, банки второго уровня. Конечная ставка для заемщиков высчитывается из стоимости фондирования и спреда КИК, а также маржой банков второго уровня, которая включает в себя обслуживание займа и обязательства. При наличии просрочки более 60 дней КИК может потребовать у банков обратно выкупить займ.
- С какими банками вы сотрудничаете?
- Нашими
партнерами являются 16 банков: «Альянс банк», «АТФБанк», «БТА Банк», «Народный банк Казахстана», «Банк ЦентрКредит», «Нурбанк», «Темірбанк», «ДБ Punjab National Bank»-Казахстан», «Цеснабанк», «Данабанк», «Евразийский Банк», «Kaspi bank», «Казкоммерцбанк», «Казинвестбанк», ДБ «Сбербанк России», «Банк «Астана Финанс». Также КИК сотрудничает с такими ипотечными организациями как «Бирюза», «БТА Ипотека», «Алматинская региональная ипотечная организация», «Экспресс Финанс».
- Программа «Доступное жилье-2020» подразумевает, что при распределении квартир для аренды с последующим выкупом предпочтение отдается определенным категориям людей. Не могли бы вы подробнее рассказать, кто формирует списки очередников?
- Списки формируют местные исполнительные органы, потом они их отправляют в КИК. Далее претенденты оцениваются по уровню платежеспособности и по другим параметрам. Только после этого человек имеет право получить квартиру. Среди желающих получить квартиру по госпрограмме «Доступное жилье-2020» есть приоритетные категории граждан, которые имеют право получить жилье вне очереди. В приоритетные категории граждан входят – многодетные семьи, неполные семьи, сотрудники правоохранительных органов и т.д., согласно списку состоящему из 18 категорий, утвержденному в рамках Программы. При этом квартиры с такими доступными ценами по аренде на рынке отсутствуют. К тому же жилье сдается не в черновой, а в чистовой отделке.
- Какую сумму необходимо изначально внести при получении арендного жилья?
- При аренде арендатору необходимо внести лишь гарантийный платеж в размере шести месячных арендных платежей, что не превысит 5% от общей стоимости квартиры. Так, если арендатор будет не в состоянии платить за аренду, КИК будет снимать со счета средства в счет оплаты за аренду. Если же заемщик будет своевременно платить за аренду, то последние 6 месяцев до срока окончания договора, ему не нужно будет вносить арендную плату. Если же, например, арендатор не в состоянии платить за аренду трехкомнатной квартиры, то он может переехать, при наличии - в квартиру с меньшей площадью. В том случае, если финансовое состояние в семье улучшилось, то можно, напротив, поменять двухкомнатную на трехкомнатную.
- В настоящее время появилась информация, что некоторые банки приостановили выдачу ипотеки, другие ужесточили свои условия по этому продукту. Вы не могли бы прокомментировать данную ситуацию.
- Пока КИК не планирует каким-то образом ужесточать условия. Та информация, что банки перестали выдавать ипотеку, является мифом. Данные регулятора также не отражают тенденцию приостановления выдачи ипотеки. Но то, что банки стали более щепетильно подходить к оценке заемщика не исключаю. Так, в настоящее время треть кредитов на рынке являются проблемными и это необходимо решать. Поэтому в настоящее время Национальный банк РК совместно с правительством предпринимает шаги для улучшения качества портфеля банков. Пока эта проблема не решена, банки пытаются снизить количество клиентов, которые в будущем могут перейти из категории добросовестных заемщиков в категорию проблемных. Поэтому банки ужесточают требования по кредитам.
- Откуда же тогда появилась информация о приостановлении выдачи ипотеки? По нашим данным, все крупные банки также продолжают выдавать ипотеку, кроме одного.
- Ряд застройщиков построили дома со стоимостью квадратного метра 3,5-5 тыс. долларов. И такие застройщики заявили, что банки не выдают ипотеку, потому что они не могли реализовать квартиры по такой стоимости. В итоге таким строительным компаниям в правительстве задали конкретный вопрос: «Не думали ли застройщики снизить цены?».
В момент, когда бушевал мировой финансовый кризис, стоимость квадратного метра в Алматы доходила до 1 тыс. долларов, а Астане – до 900 долларов. Что поменялось с того времени? То, что в настоящее время нет спроса на квартиры, стоимость квадратного метра которых составляет 5 тыс. долларов, является проблемой застройщиков. Я присутствовал на ряде заседаний с привлечением застройщиков, где строительные компании озадачили вопросом снижения стоимости жилья. Пусть застройщики снизят цены, и ипотека станет более востребована.
- В настоящее время уровень проблемных кредитов в ссудном портфеле банков составляет 31,4%. У некоторых банков доля «токсичных» займов в разы выше данного показателя. Как обстоят дела с качеством ссудного портфеля у КИК?
- В портфеле КИК доля проблемных кредитов не превышает 5 %.
- Насколько тяжело в настоящее время банкам реализовывать свои залоги?
- Основная проблема заключается в том, что банки испытывают трудности при изъятии залога. Так, при сдаче квартиры в аренду с последующим выкупом, квартира до полного погашения кредита является собственностью банка. И если арендатор своевременно не вносит платежи по ипотеке, банк имеет право выселить такого заемщика. При выдаче ипотечного кредита заемщик изначально становится собственником недвижимости. То есть несмотря на то, что заемщик может погашать кредит в течение 20-ти лет, квартира уже будет находиться в его собственности. И если заемщик на протяжении длительного периода времени не платит по кредиту, то банк вынужден подавать в суд. И когда в итоге суд принимает решение, по которому банк имеет право изъять залог в счет погашения кредита, банк не может самостоятельно выселить жильцов. На все эти действия с учетом судебных разбирательств и выселения, уходит много времени. Поэтому у банков падает интерес к выдаче ипотеки. Так, не исключено, что банки стали ужесточать условия по ипотеке.
- Какие с вашей точки зрения должны быть внесены изменения на законодательном уровне?
- КИК входит в ситуацию заемщика, но как мне кажется, решение суда необходимо исполнять. КИК идет на реструктуризацию займа, когда заемщик испытывает затруднения при выплате кредита из-за каких-то социальных, экономических аспектов. И только в крайнем случае КИК идет на изъятие квартир у заемщика.
- То есть с вашей точки зрения движения ипотечников не совсем обоснованны?
- Не все, в основном в такие объединения входят заемщики, которые не в состоянии погашать ипотечный кредит и имеют только одну квартиру. Повторюсь, что КИК постоянно идет на уступки таким клиентам. Но все-таки есть пул проблемных заемщиков имеющих несколько квартир, которые намеренно попали в объединение проблемных ипотечников. Государство постоянно предпринимает шаги для решения проблем заемщиков по ипотеке. Изначально были выделены средства для того, чтобы начатые ранее строительные объекты достроили. Теперь заемщики просят, чтобы им списали долги – это около 6 трлн. тенге. Но почему банки должны списывать долги? Если к этому процессу подключится государство, то списание будет происходить за счет средств налогоплательщиков. Вы когда-нибудь видели, чтобы в США должники по ипотеке бастовали? Хотя на улице осталось достаточно количество людей, которые были выселены из своих домов из-за долгов. У американцев сильно развито чувство ответственности за свои долги. А в Казахстане заемщики требуют, чтобы им вообще списали долги по ипотеке. Тогда давайте мы в последующем будем прощать долги по беззалоговым кредитам, автокредитам. То есть надо понимать, что это может повлечь цепную реакцию.
