На основании собственной аналитической службы, аналитики odome.kz подготовили обзор первичного рынка Алматы за октябрь 2014 года.
Анализ проведен на базе 71 многоэтажного жилого комплекса на первичном рынке, предлагаемого к продаже, общей площадью квартир порядка 900 тыс. кв.м. (~8700 квартир1). Объекты находятся в разной степени готовности.
Данный обзор не включает информацию об объектах, строящихся и реализуемых по госпрограммам.
Необходимо отдельно отметить тот факт, что из-за отсутствия в Казахстане единой классификации жилых комплексов (ЖК), сегментация комплексов для расчетов средних цен по классам проводилась как на основании позиционирования ЖК застройщиком, так и на основании собственной экспертной оценки «классности».
По нашим данным, квартиры на первичном рынке можно приобрести по цене от 1 тыс. до 13 тыс. долларов за 1 кв.м.
Средневзвешенная цена на квартиры на рынке первичной недвижимости составила 2571$ за 1 кв.м.
Рассмотрим дифференциацию цен по классам: средняя цена в классе «элит» составила 4061$ за 1 кв.м., «бизнес» - 2468 $ за 1 кв.м., «комфорт» - 1654$ за 1 кв.м., «эконом» - 1412$ за 1 кв.м.
Наиболее высокие цены зафиксированы в Бостандыкском районе за счет расположения в данной местности самых премиальных комплексов. Цена превышает средний городской показатель на 18%. Далее следуют Медеуский район и Ауэзовский, где средние цены соответственно равны 2 тыс. 896 и 2 тыс. 338 долларов за 1 кв.м. Высокая цена традиционно спального Ауэзовского района сложилась ввиду расположения жилого комплекса Apple Town. Самая низкая стоимость 1 квадрата в городе сложилась в Жетысуском районе – 1 тыс. 350 долларов кв. м.
Средневзвешенные по районам и классам
Жилые комплексы элит-класса предлагаются в трех районах: Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском. Средние цены здесь варьируются от 3 тыс. 512 до 4 тыс. 365 долларов за 1 кв.м.
Жилые комплексы бизнес-класса расположены в Ауэзовском, Бостандыкском, Медеуском и Алмалинском районах. Цена за 1 кв.м. в данном классе варьируется в среднем от 2 тыс. 52 до 3 тыс. 400 долларов за 1 кв.м.
Наиболее широко географически представлен комфорт-класс: практически во всех районах города. Диапазон средних цен составляет от 1 тыс. 425 долларов в Алмалинском до 1 тыс. 837 долларов в Медеуском районе.
Средневзвешенные цены по видам отделки
Предлагаемые варианты отделки квартир от застройщиков:
* черновая отделка, свободная планировка (стены без штукатурки либо с первичной штукатуркой, пол без стяжки, квартира без внутренних перегородок);
* черновая (штукатурка стен песчано-цементным раствором или гипсовой смесью);
* предчистовая (выровненные стены, левкас, стяжка пола);
* чистовая (стены, готовые под покраску или поклейку обоев, в некоторых случаях с обоями, ламинатом/паркетом или ленолиумом на полу);
* чистовая с мебелью (квартира в чистовой отделке с установленной сантехникой и кухонной мебелью).
Логично было бы ожидать более низкую цену за черновую отделку и более высокую за чистовую в одном классе, однако, это правило не всегда действует: цена варьируется в зависимости от расположения объекта, особенностей концепта и стадии строительства. Например, в элит-классе максимальная цена предлагается на квартиры в черновой отделке, но здесь речь идет об эксклюзивных апартаментах Ritz Carlton Residences.
* Квартиры в чистовой отделке с мебелью предлагаются по цене от 1 тыс. 750 долларов в классе «комфорт» до 5 тыс. 672 долларов за 1 кв.м. в классе «элит». Средняя цена квартир в чистовой отделке оставляет 4 тыс. 250 долларов кв.м.
* Квартиры в чистовой отделке представлены на рынке от 1 тыс. 450 долларов в эконом-классе до 3 тыс. 836 долларов в «элит».
* Квартиры в предчистовой отделке: от 1 тыс. 421 долларов в эконом-классе до 3 тыс. 329 долларов в «элит».
* В черновой: от 1 тыс. 500 долларов в эконом-классе до 2 тыс. 434 долларов в «бизнес». Средняя цена на квартиры в черновой отделке в элит-классе - 11 тыс. долларов.
Чем выше степень готовности объекта, тем дороже стоимость одного квадрата: так, в сегменте элит-класса в комплексе, введенном в эксплуатацию, средняя цена выше практически в 2 раза. В сегменте «бизнес»: разница между строящимися и введенными в эксплуатацию комплексами составляет 6%, но нужно учитывать, что в данном сегменте практически нет комплексов на нулевом цикле строительства.
Квартиры комфорт-класса в готовых домах стоят дешевле строящихся, но это зависит от месторасположения и самого концепта проекта.
Практически все комплексы эконом-класса продаются на завершающейся стадии.
Предложения на рынке
За исследуемый период зафиксировано порядка 8 700 предложений квартир в г. Алматы общей площадью около 900 тыс. кв. м.
Большая доля предложений сосредоточена в Бостандыкском районе - около 34%, совсем незначительная – в Жетысуском и Турксибском районах: 2% и 0,002% соответственно.
В расчет не включены комплексы, находящиеся на этапе строительства, но не предлагаемые на данный момент к продаже.
Рынок недвижимости не статичен: появляются новые игроки, проекты, осваиваются новые участки. Все это отражается на средних ценах и на общем восприятии рынка потребителями и экспертами.
